南国のリゾート地として、昔から人気のあるハワイ。
今回は、ハワイにおける不動産市場の値段の変化について、丁寧に解説していきます。
過去の値段を知ることにより、未来の価値相場についても、予測を立てることができるようになります。
これからハワイに不動産を購入しようと考えている方は、今回の記事をぜひ参考にしてみてください。
目次
ハワイの基礎知識
ハワイはアメリカ合衆国の州の一つであり、全部で8つの島々から構成されています。
ただし、日本人が入れるのは全部で6つです。その中でも、日本人にとって人気があるのはハワイ島、オアフ島、カウアイ島、マウイ島の4つです。どの島も一年を通して気候が良く、自然が豊かなのが人気のポイントです。不動産を購入する際にも、それぞれの島の特徴を押さえておくことは非常に重要です。
本章では、特に人気がある4つの島についての特徴や人気の高いエリアについて解説していきたいと思います。
ハワイの4つの島の特徴
ハワイ島
ハワイ州の中で最大の面積を誇るハワイ島は、活火山が見られる場所として有名です。特に、現在も活発に活動を続けているキラウエア火山では、溶岩が流れ出る様子を見ることができるため、観光客に人気のスポットでもあります。
島自体が2つのエリアに分かれており、それぞれに国際空港があるためアクセスも良好。ハワイに来るのが数回目というリピーターが多く訪れる島です。
オアフ島
オアフ島は、ハワイ州で最も大きな空港であるダニエル・K・イノウエ国際空港が位置することから、最も観光客が多い島です。世界的に知名度の高いワイキキビーチやハワイの州都ホノルルなど、観光地が盛りだくさんですね。
ハワイ州の中では最大人口を抱えるオアフ島ですが、時間の流れはゆったりとしています。豊かな自然はそのままに、おしゃれなカフェやショッピングも楽しめる、人気ナンバーワンの島です。
カウアイ島
大自然が魅力のカウアイ島は、アウトドアスポーツが好きな人に人気の島です。ハーネスをつけて絶景の中を歩くジップラインや、マウンテンチュービングと呼ばれる川下りなど、自然を満喫できるアクティビティがたくさんあります。
森林やビーチを散歩するだけでも、息を飲むほどのその美しさは、ハリウッド映画の撮影にも利用されるほど。島の歴史を感じ、自然を肌で感じることができる島の一つです。
マウイ島
島の大きさと人口の両方で、ハワイ州第2位を誇るマウイ島。
特に国立公園であるハレアカラ火山から見る太陽が神秘的で、南国の雰囲気を味わうことができます。
また、マウイ島には美しいサンゴ礁や熱帯雨林があり、日本では見られない絶景を見に訪れる観光客も、非常に多くなっています。
人気の高いエリア
不動産を購入する目的は、賃貸として貸し出しをして収益を得るためであったり、会社の節税をするためであったりと、多岐にわたります。
しかし、いずれにせよ立地が良く、人気のあるエリアの不動産は、より価値の高い資産となるため、売却もしやすくなるというメリットがあります。とはいえ、ハワイにはいくつもの島や有名なエリアがあって、判断するのが難しいもの。
そこで、今回は購入に最適な人気のエリアを3つ紹介します。
ワイキキ（オアフ島）
オアフ島のワイキキは、美しいビーチだけでなく、ショッピングエリアやレストラン、アクティビティが充実しておりハワイで最も有名な観光エリアの一つ。
高級物件から手頃なコンドミニアムまで、幅広い値段設定の物件があり、希望の予算内で購入しやすいのがポイントです。
常に観光客が多く、人気の高いエリアであることから不動産価値が安定しており、初めての海外不動産投資先としても最適だと言えます。
ワイコロア・リゾート（ハワイ島）
ハワイ島のワイコロア・リゾート・エリアは、大きなショッピングモールが2つあり、住みやすいことから人気があるエリアです。
コンドミニアムの数が非常に多く、高級ホテルが立ち並ぶリゾートエリアでありながらも、手頃な価格で購入できるのがポイント。
一戸建てはオーシャンビューとなっている場合が多く、希少性が高く、手に入れることが難しくなっています。
ハワイカイ（オアフ島）
高級住宅エリアでの物件購入を検討している場合は、オアフ島のハワイカイがおすすめ。
海に面している部分が多いエリアで、一戸建て住宅にはボート乗り場が併設されていることが多いため、マリンスポーツ好きに人気のエリアでもあります。
景色も治安も良く、さらにショッピングセンタモールや病院などの生活に必要な物も全て揃っており、安定した需要がある地域のひとつです。
＞ハワイカイのコンドミニアムを紹介
ハワイの土地の値段を決める3つの要素
ハワイの不動産は、日本の不動産の価値評価とは異なります。
例えば、日本にある路線価（道路に面している面積に対する価値）などは、評価対象ではありません。
ハワイの不動産の値段を決める重要な要素は、以下の3つです。
オーシャンビュー
ハワイという土地柄、海の見える景色に対する需要は多く、オーシャンビューの地域は、非常に価値が高くなっています。この傾向は数十年前から変わらず、これからも需要が減ることは、考えにくいため、不動産価値を決める重要な要素のひとつであると言えます。
また、同じオーシャンビューでも、海が目の前に見える物件と遠くに見える物件では、当然ながら価値は違ってきます。
しかし、海がそれほど近くない場合でも、コンドミニアムの高層階など、眺めが良く、海が見えるような物件も、高く評価される傾向があります。
立地
日本国内の不動産同様、立地は非常に大切です。基本的には、街の中心部に近くなるほど、価値も需要も高くなります。
特に、バケーションレンタルなど、短期で物件の貸し出しをする予定がある場合は、立地の良さに重点を置いた不動産探しをするのがおすすめです。
眺望
オーシャンビュー以外にも、非常に重要とされる眺望ポイントはいくつかあります。
例えば、オアフ島にあるダイアモンドヘッドと呼ばれる海岸沿いの崖や、椰子の木、ヨット等の船着き場などがあげられます。
特にダイアモンドヘッドに関しては、売り物件の詳細にも記載されるほど、重要視されています。
不動産の価値を決める要素は、上記以外にもあり、どこに魅力を感じるかは人それぞれです。
しかし、一つ言えるのは、100%完璧という物件は存在しないということ。
まずは不動産を購入する目的を決め、その目的に沿って優先順位をつけていくと良いでしょう。
ハワイの地価の推移と傾向
不動産を購入する際には、その土地の地価の変化について、把握しておくことが重要です。そこで、本章ではハワイ不動産の過去12年の傾向について、見ていきたいと思います。
推移
以下の表はハワイ州の観光省庁が出している、不動産タイプ別の販売件数です。
この表から、物件の数(Number of homes)と物件の平均価格(Average price of homes)は、両方とも総合的に増加傾向にあることがわかります。
2008年にあった物件件数は、一軒家とコンドミニアムを合わせて18,813件あり、2016年には19,834件と増加しています。
物件件数についてさらに細かく見ていくと、2008年次に一軒家が8,842件、コンドミニアム9,971件売れていたのが、2016年には一軒家8,239件、コンドミニアム11,595件となり、コンドミニアムの売り上げが、より好調であることが読み取れます。
これは人気エリアであるワイキキをはじめとした地域で、都市開発が進められ、コンドミニアムの物件自体が増加したことが理由であると考えられます。
また、物件の平均価格は一軒家、コンドミニアムともに増加しており、2008年と2016年では約138,000ドルもの価格差が生じています。
価格の伸びがより大きいのはコンドミニアムで、2008年と2016年の平均価格差は、約131,000ドルとなっています。
一般的に、土地の値段はその人気度と比例関係にあるため、ハワイの不動産は毎年人気が上がっているということがわかります。
出典：また、ハワイの中でも特に人気のある島である、オアフ島の価格変化は、以下のようになっています。
出典：このデータは2014年から2016年という2年間の統計ですが、その短期間でも、かなりの価格上昇が起こったということが分かりやすい表です。
2014年の中央値(Median value)は675,000ドルであったのに対し、2016年には735,000ドルまで伸びています。
中央値はデータの個数の中心を意味するため、中央値の数字が上がったということは、値段の高い物件の個数が増えたということを意味します。
また、平均値(Mean value)も大きく変化しており、2014年では855,043ドルだったのが、2016年には891,332ドルとなっています。2年間でこれだけの変化がある地域は珍しく、オアフ島は人気のある島であるということが言えます。
さらに、同じオアフ島内のエリア別物件件数の推移は以下の表の通りです。
出典：この表からは、データの対象となっている2000年から2010年までの期間で、物件件数の増減を知ることができます。
例えば、物件の増加割合が12.1%のハワイカイエリアや、44.6%増加したエワエリアなどからは、その地域の人気度が増したということが言えます。
このように急激に人気度が高まった地域では、再開発を行っている場合が多く見受けられます。
今後の不動産市場を知るためにも、開発情報は積極的に取り入れるようにするのが正解です。
傾向
上記の資料からもわかるように、ハワイの不動産価値は全体的に上昇傾向にあると言えます。ハワイの不動産は2008年のリーマンショックで、アメリカの他の地域では、数十パーセント近く、地価が下がった時でもあまり影響を受けず、数パーセント程度の下落で済んだという事例もあります。
この最大の理由としては、ハワイが世界有数の有名リゾート地であり、人気が絶えなかったからだと言われています。実際に、リーマンショック以降も、着実に価値は高まり続けており、不動産として所有しておくのに適している土地だと言えるでしょう。
また、最近の傾向としては、コンドミニアムの人気が高まっていることが挙げられます。
これは単純にコンドミニアムの数自体が増加したこと以外にも、バケーションレンタルという短期間での貸し出しをするオーナーが増えたことも理由の一つだと考えられます。
短期間の貸し出しに需要がある現在、コンドミニアムは不動産としてインカムゲインを得つつ、さらに将来的に売却する時にも買い手がつきやすく、都合が良いと言えます。
＞バケーションレンタルについて詳しく
ただし、一軒家の価値の人気が下がっているわけではないという点にも注意したいところです。
傾向としてはコンドミニアムも一軒家も、価値上昇傾向にあるため、最終的には自分の投資目的に沿った物件を選ぶのが良いでしょう。
日本とハワイの地価の変化比較
日本とハワイの地価は、今後どのように変化していくでしょうか。
日本の不動産は今現在でも10件に1件は空き家と言われており、少子化高齢化が進む中、この傾向が変わることは考えづらいと言えます。
また、日本の不動産評価は、時が経つにつれて建物の価値が失われ、土地の価値だけで総額の7割近くがつけられるようになります。
ただし、土地自体も、過疎化が進むような地方では、基本的に評価は下がる一方となるでしょう。
一方、都心の駅近物件はまだ需要が多いというデータもあります。とはいえ、人口減少が著しく、購入者となる若者世代の税金負担が増加するこれからの社会で、不動産市場が大きく盛り上がることは、期待しづらいのが現状です。
その一方、ハワイの不動産市場は、毎年成長しており、購入者は日本人に限らず世界中からやってきます。
さらに不動産評価の仕方が日本と異なり、時間が経つにつれて、建物の評価額が高くなります。
そのため、物件が中古であろうと、売買がしやすくなっているのです。さらに人口は増加傾向にあり、別荘を除けば、空き家という概念もあまりありません。
不動産の価値や市場は、条件・タイミングにより変わるものなので一概には言えませんが、現在の状況から、ある程度の予測を立てておくことができます。どんな物件を購入するにせよ、不動産購入で動く金額は大きいものです。過去・現在のデータをうまく利用して、よりメリットの多い不動産を手に入れられるよう準備するのが大切です。
ハワイ不動産の値段が下がらないのはなぜ？
ハワイの不動産は、2001年の同時多発テロや2008年のリーマンショックなど、世界を脅かす事件が起こった年でも価格の変動があまり見られません。
このような景気に左右されない不動産は、安定感があって魅力的だと言えます。しかし、なぜハワイの不動産は、値段が下がりにくいのでしょうか。
理由は大きく3つ挙げることができます。
一つ目の理由として挙げられるのは、世界有数の有名リゾート地であるという点です。美しい大自然と、過ごしやすい気候、そしてトレンド感溢れるショッピングモールなど、世界中の人を虜にするエリアです。
人気があるということは、それだけ価値があると、言い換えることができます。ハワイが人気のリゾート地であり続ける以上、その土地の価値は高く保たれ、結果として、不動産物件の値段は高く保たれるのです。
二つ目の理由として挙げられるのは、賃貸がしやすいという点です。
特に旅行者が多いハワイでは、バケーションレンタルと呼ばれる短期貸し出しが人気です。
不動産を購入して、キャピタルゲインを得るだけでなく、インカムゲインも大いに期待できるという点において、多くの不動産と一線を画すとも言えます。
賃貸としての需要は、コンドミニアムでも一軒家でも多くあります。一般的には、郊外のゆったりとした場所やファミリー向けには一軒家、ロケーションが良く、街の中心部にステイしたい場合は、コンドミニアムが人気となっています。
世界中から様々な人が多くやって来るため、常に一定の需要は期待できるというのが、大きなポイントの一つです。
三つ目の理由として挙げられるのは、購入しやすいという点です。
ハワイでの不動産購入は、アメリカ人でなくても、比較的簡単に行うことができます。外国人がハワイ不動産を購入する際の手続きも複雑ではなく、日本語でサポートしてくれるエージェント会社が多いのも特徴です。
また、たとえ日本人であっても、ハワイの銀行から融資を受けることは可能です。
ただし、ハワイの銀行から融資を受ける場合、金利が4%近くなり、高めであるということと、フルローンを組むことが難しいという点には注意が必要です。
＞ハワイの不動産購入とローンについて詳しく
さらに、「エクスクロー会社」と呼ばれる決済会社を間に挟むため、売り手側は支払いが確実に入ってくること、買い手側は支払いと引き換えに物件の権利を手に入れられることが保証されています。
＞エスクローについて詳しく
上記のようなシステムが確立されているため、トラブルに巻き込まれるリスクは、低くなっています。
したがって安心して不動産購入ができ、多くの不動産投資家にとって、ハワイの不動産は人気があると言えます。
ハワイで不動産を買うべきタイミング
ハワイで不動産を購入するタイミングを決める際には、以下の2つに注意することが必要です。
・ハワイのマーケットの状況
・為替レートの変動
一つずつ見ていきたいと思います。
まず、ハワイのマーケット状況は、その地域の成約価格の平均を見ることでわかります。その際には、自分が購入検討している島、もしくはエリアの過去10年の価格推移を見るのが良いでしょう。
マーケットは需要と供給の状態によって、常に細かく変動します。ハワイ不動産の場合、一定数の人気があるため、市場に在庫がないときは物件の値段は上がり、在庫が多いときに価格が下がることになります。
したがって、買うべきタイミングとしては在庫が多く、値段が下がっている時ということになります。
例として、第3章で検討したオアフ島の不動産物件について考えたいと思います。
現在、オアフ島の不動産価格には、大きな変化はなく、比較的安定している状態が続いています。
しかし、今後売りに出る物件が減った場合、その値段は需要に応じて上昇すると考えられます。
本来であれば、相対的に見て、値段が低くなっているときに買うのがベストですが、そのようなタイミングを見極めるのは非常に難しいものです。
そのため、オアフ島のケースでは、今後の需要を考慮した上で、購入時期として今現在が最適であると言えます。
次に考えるべきポイントは、為替レートです。
為替が円高になれば、アメリカの不動産を購入するときに有利になるのは明白です。
例えば、1ドル＝80円のときに600,000ドルの物件を購入する場合、日本円で7,500万円必要になります。
しかし、円高で1ドル＝100円のときに同じ600,000ドルの物件を購入する場合は、6,000万円となります。
この差は1,500万円となっており、物件購入価格の実に25%もの差が生じるのです。
とは言うものの、自分自身で為替の変動を読むことは容易ではありません。
いつハワイ不動産を購入するかを決めるためにも、みずほ銀行が出している為替予測を参考にしてみると良いでしょう。
みずほ銀行 中期為替相場見込み 2018年5月31日
https://www.mizuhobank.co.jp/market/pdf/mid/midcba.pdf
上記の2点に留意して、購入時期を具体的に決めておくことで、頭金の用意や物件のリサーチなど、全体のプランを立てることができます。
そして、全体の計画を立てておけば、理想の物件に出会ったとき、スムーズに購入手続きに進むことができるのです。金額が大きな取引になるからこそ、しっかりと下準備をしておくことが大切です。
ハワイ不動産を買う前に知っておきたいリスク
不動産市場が活発で、安定した需要があることで人気のハワイ不動産ですが、気をつけておくべきポイントがいくつかあります。
今回は不動産購入時にリスクとなりうるポイントを3つご紹介します。
物件の周辺状況を調べないまま購入する
不動産の価値評価において、ロケーションは非常に重要です。
例えば、ハワイのオーシャンビュー物件は、非常に価値が高くなるということは前述の通りです。
しかし、近年都市開発が進められ、便利な商業施設ができる一方、購入した物件の周辺に高層ビルなどが立ち並ぶことも考えられます。
その結果、他の建物が建設されオーシャンビューが遮られてしまうというケースも出てきているのです。
このように景観が損なわれてしまった場合、売却時および貸し出し時に、大きなダメージとなることが考えられます。
物件を購入する際は、周辺の空き地の状況や可能性について、リサーチしておくことが大切です。
バケーションレンタル不可の物件を購入してしまう
バケーションレンタルとは、観光客などに対して、短期的に物件を貸し出し、宿泊料を得ることを意味します。この貸し出し方法は、観光客が多いハワイの地に最適で、良い収入源となることが期待できます。
しかし、ハワイの通常のコンドミニアムでは、30日以上の中期レンタル以外は認められていません。
そのため、30日以下の短期の貸し出しを行う場合には、ホテルコンドミニアムと呼ばれる物件を購入する必要があるのです。
ただし、ホテルコンドミニアムは、管理会社が指定されており自分で運用できないなどのデメリットがある場合もあります。
また、コンドミニアムの管理側が1年以上の長期レンタル以外は、認めないとしているケースもあります。
物件を購入する際には、管理規約をよく読み、購入目的にそぐわない物件の購入を避けるようにするのが大切です。
＞ホテルコンドミニアムについて詳しく知る
タイミングが悪いときに購入する
不動産購入にあたって、考慮すべき点は非常に多いです。
しかし、それらを深く考えずに物件の購入に踏み切ってしまうことは、危険なことでもあるのです。
特に、市場が盛り下がっているときや、購入を検討しているエリアの評判・人気が下がってきている場合は要注意です。
例えば、過去に大きな犯罪が多く起こったエリアは、今後人気がなくなっていくことが予想されます。
したがって、事件が起こったタイミングでそのエリアの不動産を購入することは、良いタイミングとは言えないでしょう。
市場やエリアについては、常に最新情報を意識して把握しておく事が大切です。
【過去のハワイ不動産価格情報】
2018年のオアフ島不動産販売動向の総括
2017年のオアフ島不動産販売動向の総括
2016年のオアフ島不動産販売動向の総括
