ハワイは日本からの観光客も多く、年間150万人以上が訪れると言われています。
リピーターも多く、観光スポットを回り尽くしたという人の中には、ハワイで暮らすように滞在したいと考える方も多いのではないでしょうか。

今回は、海外ツアーにセットされるようなホテル滞在ではなく、自分で航空チケットと滞在先を手配するような旅慣れた方向けに、新たな滞在方法として注目されているバケーションレンタルを取り上げてみたいと思います。

バケーションレンタルとは

バケーションレンタルとは、個人所有のコンドミニアムや別荘を旅行者に貸し出すシステムです。
欧米では、一般に広く利用されている方法で、民泊に近いものと考えていただければ、わかりやすいと思います。
申込方法は、インターネットで仲介されるものが一般的で、仲介会社で有名なものにAirbnb、ホームアウェイなどがあります。

また、不動産会社が物件購入者から管理を委託された物件の活用方法として、運営するものもあれば、日本のHISなど、大手旅行会社が新たな宿泊スタイルの提案として運営するなど、様々な形態があり、日本でも一般的になりつつあります。

バケーションレンタルの特徴と利用にあたっての注意点

バケーションレンタルは、それぞれの物件毎に個性があり、ホテルのような画一的な内装ではなく、物件のオーナーの考える、様々なコンセプトで統一された内装、調度品が準備されていることが多いです。
ホテルと比べ、室内の写真も多く見ることができ、気に入った部屋を探す過程そのものが楽しいという声もあります。

料金については、ホテルより若干低めに設定していることが多く、直前の予約の場合などは、さらに割引かれることもあります。
キッチン設備が整っていたり、広めの部屋になっていたり、さらに駐車場が無料の場合も多く、施設面でのメリットも見逃せません。

一方で、戸建ての別荘をそのまま貸す場合、そもそもチェックインカウンターがない可能性があります。
そのような場合、部屋の鍵を管理人から直接、受け取るパターンや、事前に通知される暗証番号で入るパターンなど、物件毎にチェックイン時の方法が違い、利用者側で相手に合わせ適応していく必要があります。

トラブルの際には、直接、管理人等と交渉する可能性もあり、それなりの対処が必要となります。
仲介会社によっては、上記のようなトラブル時のサポート体制を組んでいることもあるため、心配される方は、サポート体制をもつ仲介会社を利用することをお勧めいたします。

バケーションレンタルを利用するメリットは?

メリットバケーションレンタルは、複数の家族やグループで利用する人々が、最もそのメリットを享受できると思います。
ホテルで大人数のリーズナブルな部屋を探すこと自体が難しいですし、隣同士の部屋をつなぐパターン(コネクティングルーム)はありますが、全員が同じ部屋にみんなで集まることは難しいでしょう。
バケーションレンタルでは、適度な大きさのコンドミニアムや一軒家など、選択肢が豊富にあります。

日本では、海外へ上記のような大人数で頻繁に行くことは、難しいかもしれません。
しかし、海外旅行には慣れた子供を持つご夫婦が、親孝行のため、3世代の家族旅行を、計画する可能性もないとは言えないです。
ただこの場合、高齢の親御さん世代が慣れない海外旅行で、ホテルの部屋に取り残され、不安を感じるということは、よくある話です。

このような場合に、バケーションレンタルで、一軒家などの適度な広さの宿泊施設を借りることができれば、同じプライベート空間を身内だけで共有することができ、安心して暮らすように滞在を楽しむことができます。
バケーションレンタルの利用で、みんなが安心して過ごせる快適な滞在先を確保できれば、家族の絆を見直すいい機会にできるかもしれませんね。

また、人数が少ない旅行者にもメリットは、あります。
観光スポットに頻繁に訪れるのではなく、比較的、長い期間滞在し、ハワイの文化に触れたいと考える人も、十分にバケーションレンタルのメリットを享受できるでしょう。

バケーションレンタルは、もとはオーナー自身が生活に必要な設備を整え、不在時に有効活用するために貸し出すものが一般的で、生活に必要なものは全て揃っている物件が大半です。
設備としては、オーブンレンジ、食洗機、大型冷蔵庫、独立型のキッチンや洗濯機などが備え付けられ、部屋の広さやベッドルームの数など、ホテルとは比べものにならないくらい充実しています。

また、駐車場が無料で使える場合もあり、まさに暮らすような感覚を味わうことが出来ます。
小さなことですが、特に暑いハワイでは、一週間を超える滞在では、専用の洗濯機があるありがたみを実感します。
食事についても、毎回、外食では栄養も偏るし、ちょっとした所で払うチップも積み重なると、かなりの額になっていることに気づかされます。

ハワイでよく見かけるラナイ(広めの椅子やテーブルを設置したベランダ)で、一日中のんびりしたい時でも、毎日、メイドさんの清掃の時間を気にして、必ず出かけるように行動していませんか?
バケーションレンタルは、掃除も洗濯も全て自分の好きな時に、やればいいのです。
何かに合わせるような煩わしさがないことも、バケーションレンタルの良さでしょう。

日本でのバケーションレンタル活用は、まだまだこれから

日本では民泊が一般的になってきたのは最近ですが、欧米ではその歴史が古く、1950年代からすでに「バケーションレンタル」というカテゴリーが存在していました。
欧米では、1、2ヶ月の長期休暇も珍しくなく、別荘を持つオーナーが使わない期間を貸し出し、自身の別荘以外も使ってみたいという需要が生まれ、このようなサービスが根付いていきました。
こうした需要を取り込み、インターネットの普及とともに発展してきました。

ホームアウェーという会社は、オーナー不在の貸別荘を「休日にぴったりの家を探そう」をコンセプトにしています。
利用層は30代から50代の家族やグループが中心で、都市部よりちょっと外れた地方の物件が中心となっているようです。

一方で、Airbnbは、日本の民泊のイメージにより近く、「暮らすように旅しよう」をコンセプトにしています。
利用層は10代から20代の若者で、都市部に滞在する物件が多くなっているようです。

バケーションレンタルは、借りるだけじゃなく投資としても

バケーションレンタルを使い慣れてくると、実際に自分で所有し、投資をしながら利用したいと思われるかもしれません。

オーナーとして不動産を所有する、投資の観点ではどうでしょうか?

ハワイでよく知られる島はオアフ島、ハワイ島、マウイ島、モロカイ島の4島です。
ハワイの人口は約130万人で、このうちオアフ島に80%の人口が集中しています。
オアフ島はハワイ州の政治、経済の中心と言ったところでしょうか。

もちろん、最も観光客が訪れる島であり、ハワイ州全体観光客の61%にあたる、1年に545万人が訪れるというデータもあります。
そのうち、日本人は、140万人にもなります。
投資の観点では、日本からの直行便もあり、何かあったらすぐ行くことが出来、日本人も多く訪れ、ハワイとして最も認知度の高いオアフ島の物件を例に考えてみたいと思います。

ハワイの不動産を購入する外国人は、どこの国の出身の人が多いのでしょうか?
2016年のデータでは、日本人がダントツの1位でした。
気候的にも、温暖で、日本語が通じることもあり、日本人の海外移住先人気No.1と言われているだけあって、納得の結果ですね。

ハワイの不動産を買う人(国順)2016年のデータ
日本人 1位 581軒
カナダ 2位 116軒
中国人 3位 38軒
出典:https://www.aloha-street.com/article/2017/04/136339/

ハワイのバケーションレンタル用物件(不動産)を買うならどこがいいの?

ハワイを旅慣れた方でも、観光スポットとエリアを意識することは、少ないかもしれませんので、オアフ島の大まかなエリアと不動産事情について、確認して見ましょう。
ホームページでわかりやすい地図を見つけたので、載せておきます。
まずは、各エリアの特徴をご説明します。

ハワイ不動産のエリア毎の特徴

ワイキキ(サウスショア)

日本人なら誰もが、ハワイといって真っ先に思い当たる場所ですね。
ホテルやショッピングセンターが数多く存在します。

古くからの観光地であり、ホテルも1970年代のものも多く、コンドミニアムなどの物件が多数あります。
古い物件は、現在の建設基準で立て替えた場合に同じ容積を保つことができないものも多く、大半は、立て替えられず、リフォームして運用されています。

後述しますが、ワイキキの一部は、リゾート地区として、1日からの短期賃貸ができる、数少ない地域の一つです。
そのため手頃な価格で、観光客を受け入れるためのホテルに近いようなワンルームを、短期賃貸出来る物件が豊富にあります。
短期間の旅行者向けに提供する場合には、まず検討に入れたいエリアです。

カハラ、ハワイカイ(サウスショア)

高級住宅街として有名な地域になります。
広い立派な戸建てが多く、ハワイカイは、マリーナのあるエリアとしてよく知られています。

多くの家がマリーナの水路によって、ウォーターフロントにあるような地域になっています。
そのため、桟橋を備えた贅沢な住居も見られます。

ハワイカイ・ショッピングセンター内のセーフウェイやロングスドラッグなどで日用品や食品は手に入ります。
近くにコストコ(ハワイカイ店)などもあり、このエリアである程度のことは、済ますことができます。

賃貸の場合は、最低30日以上を賃貸期間とする必要があり、欧米を中心とした長期滞在の旅行者がターゲットになります。
広い戸建てが多く、価格も高額のため、超富裕層向けの高級賃貸を狙うのでなければ、不動産投資には向かないと思います。

カイルア・カネオヘ(ウインドワード)

カイルアは、全米No.1ビーチとなったラニカイビーチが有名です。
知るひとぞ知るパンケーキで有名なブーツ&キモズもこの地区です。
ブーツ&キモズは、オーナーが頑なに日本を含む他のエリアへの出店を断っているようで、ここでしか食べられないようです。

このエリアには、カイルアショッピングセンターがあります。
この辺りの海岸は、近年、ツアー会社の車両の立ち入りが制限されたため、ビーチへ立ち寄るなら、カイルアタウンからレンタルバイクをお勧めします。

カネオヘは、カイルアの北西に位置する住宅街で、カイルアよりも物件価格が安い傾向にあります。
カイルア、カネオヘともに、物件価格のうち、建物評価額が8割近い、築22年以上の木造の戸建て住宅の物件も多く、節税を目的とした投資がやりやすいことが特徴です。

観光スポットとしては、カネオヘ沖のサンドバーが有名で、ワイキキからもツアーがよく組まれています。
このエリアも最低30日以上を賃貸期間とする必要があります。

ノースショア(ノースショア)

ハワイでサーフィンといえば、ノースショアと言われるくらい有名ではないでしょうか。
ハワイのゆったりとしたライススタイルを満喫するには、ぴったりの場所です。

海に面した高級住宅も多く、物件価格は高めです。
ホテルが少なく、バケーションレンタルとして部屋単位で貸す物件も多くありますが、戸建てを購入して、バケーションレンタルを始めるには、物件価格の高さが障壁となります。

エヴァ・カポレイ(リワード)

エヴァは、オアフの西側に位置し、ワイキキのベッドタウンとなっています。
米軍基地から通勤圏内ということもあり、軍関係者の賃貸需要があります。

エヴァビーチやエヴァビーチゴルフコースなどがあります。
ワイキキへ通勤する住人も多く、朝夕の渋滞は有名です。

もう少し西に行くと、ハワイ州がワイキキの第二の都市を目指し、開発を続けてきたカポレイがあります。
ここはワイキキに車で通勤する人が住むベッドタウンの位置付けも強く、カポレイから空港、ダウンタウンを経由して、ホノルルの中心近くのアラモアナ地区まで開通する予定のモノレールが計画されています。

また、近くに、コオリナ地区があり、ディズニーのホテルや多くのタイムシェアがあり、近年、観光客も増えています。
コストコやセーフウェイ、ロングスドラッグなど、買い物ができるお店も一通りあり、快適に滞在できると思います。
この地区も築22年以上の戸建て物件が多く、モノレールが開通した後の利便性を考えると、節税目的で、戸建ての投資について検討できるのではないでしょうか。

ミリラニ(セントラル)

ミリラニは、オアフ島の中央部に位置し、標高が若干高いため、他のエリアより涼しく過ごすことができます。
オアフ島の軍事基地に近く、木造22年以上の建物評価額が80%以上の物件が多い地域でした。

しかし、日本人の節税目的の投資が多く、2017年にハワイ州の最新の評価額で、評価額はほぼ変わらず、土地の価値だけが4倍以上に変わる変更が政府によりなされました。
そのため、節税目的の投資には、向かないエリアとなりました。

ハワイ州では物件価格の高騰により、住民の手が届かないくらいの高値で取引されるようになり、対策として、節税目的の投資を減少させるため、手を打ったのではと噂されています。
他のエリアに波及しないか、今後の動向には注目する必要があります。

西部エリア(リワード)

マカハ、ワイアナエが代表的な地域です。
物件価格も安いのですが、実は治安があまり良くないと言われています。

低所得者層が多く居住していると言われ、観光情報もほとんどないと思います。
観光客もあまり好むとは思えないため、バケーションレンタル投資には、向かない地域です。

バケーションレンタル投資は、一部の富裕層の人の話じゃないの?

ハワイのバケーションレンタル(不動産)投資は、お金持ちしかできないと思われる方が、多いかもしれません。
しかし、価格帯も物件の種類もさまざまなものがあることも、ハワイの不動産の特徴です。

エリア別の物件の価格イメージを持ってもらうため、ハワイ州の不動産権利保障会社の2018年のデータを見てみましょう。
オアフ島では、ワイキキのコンドミニアムの取引量が多く、不動産取引が活発であることがわかります。

表中のMEDIANは、中間価格帯を示しており、ホノルルのコンドミニアムでは、中間価格帯は、40万ドル程度であることがわかります。
これは、ワイキキには、10万ドル代のワンルームに近い、コンドミニアムの物件があり、価格が安いものから高いものまでバラエティーに富んでいるためと考えられます。

カイルアのあるウインドワードは、コンドミニアムの取引量も少なく、中間価格帯も60万ドル超です。
ノースショア全体では、ほぼ戸建ての取引が中心で、中間価格帯ですら、100万ドル超の値段が付いていることがわかります。

エリアの解説でも触れているのですが、ハワイの不動産は、海外マネーが入ってきており、地域の住民が買えないほど高騰してきています。
そのため、不動産の税金も不動産の用途ごとに決められています。

旅行者等に貸し出す場合は、最低滞在期間を設けることで、旅行者向けの賃貸物件数を抑えるような対策がとられています。
また、法律のみならず、コンドミニアム等で定めるハウスルールにより、最低滞在期間を独自に法律より長く定めている場合もあるため、旅行者向けの賃貸を検討する場合は、独自に設定されているルールについても確認が必要です。

ハワイのバケーションレンタルの投資物件選びで注意することは?

注意

最低滞在期間の制限と投資エリアについて

ワイキキエリアであれば、基本的には1ヶ月以上の賃貸は可能です。
最低滞在期間が1日から可能な物件は、ホテル・リゾートという一部のゾーニングエリアのみとなります。

バケーションレンタルとして、通常の数日の短期滞在者向け(ホテル・リゾート区分エリア)、30日以上のロングステイ向けに絞って考えていきましょう。

短期滞在者向けの物件は、料金が高めに設定でき、賃料もハワイのホテル宿泊料を意識したものとなります。
ワイキキ周辺のホテルは、まだまだ不足しており、需要は十分にあります。
エリアは、ワイキキ内のクヒオ通りから南側の約半分のエリアのリゾート地域に限られるため、購入対象となる物件も限られ、物件価格も高い傾向があります。

ワイキキエリアのホテル稼働率が80%以上を保っていることを考えると、適切な管理と客付ができれば、コンスタントな収入が期待できます。
一定のキャッシュフローを確保するためには、借り手を引きつけるコンセプトを持った内装や設備、運用管理コストの低減と品質管理が重要になってきます。

短期滞在向けの価格設定を例は以下の通りです。

短期滞在向け価格設定(例)
スタジオ $75~150/日
ワンベッドルール $100~200/日
ツーベットルーム $200~500/日

ロングスティ向けの物件は、利用者が限られる反面、オアフ島の様々なエリアの物件が対象となるため、豊富な物件からロケーション、環境、価格など、自分の好みのものを選ぶことができます。
短期滞在と比較して、収益力は落ちますが、エリアによっては物件の購入価格が抑えられる可能性もあり、いかに稼働率を高くキープできるかが重要となります。

主な利用者は、ロングスティが可能な高齢者やビジネス客、短期留学生などが想定できます。
アメリカ本土のリタイア世代でスノーバードと呼ばれる避寒で訪れる人々も一定数おり、数ヶ月の滞在となる場合もあるようです。

節税目的による物件価格のうち8割が建物評価額となるような築22年以上の木造戸建て住宅への投資と組み合わせて考えれば、少々稼働率が下がった場合でもメリットが出る場合があります。

ロングステイ向けの価格設定を例は以下の通りです。

ロングステイ向け価格設定(例)
スタジオ $750~1500/月
ワンベッドルール $1500~2500/月
ツーベットルーム $2200~5000/月

運用コストについて

投資を考えた場合は、運用コストを抜きには語れません。
日本の不動産投資に関する常識とは異なるため、注意が必要です。

まず、居住目的でない場合、ホテル事業とみなされ、ホテル等と同様の税金が発生し、多くの場合は、賃貸で得た収入から、不動産の所有者が支払う必要があります。
固定資産税についても、日本では、物件の購入価格(実勢取引価格)ではなく、固定資産評価額(実勢取引価格より数割低い)をもとに、決められますが、ハワイにおいては、ほぼ取引価格で課税され、税率も賃貸用は通常の住居用より、高く設定されているため、注意が必要です。

ハワイ州のバケーションレンタル運用にかかる主な税金は以下の通りです。

ハワイ州のバケーションレンタル運用にかかる主な税金
・事業税 (売上に対し) 4.712%
・ホテル税 9.25% (短期賃貸に発生する税金 180日未満 TAT)
・固定資産税 ホテル&リゾートの区分 12.90%

この他にも、バケーションレンタルで賃貸をする場合は、以下の支払いが必要となります。
投資目的の不動産取得であれば、不動産エージェントでバケーションレンタル用の管理会社も見つけてくれる場合も多くありますので、相談されることをお勧めします。

下記のような各種費用も参考にした上で、運用利回りを計算し、投資判断を行なっていくことになります。

・現地管理会社に支払い管理料
・バケレン募集サイトの手数料
・シャンプー、ペーパータオル等の消耗品代
・米国税理士報酬、所得税など

ハワイバケーションレンタル投資は、どんな人に向いているの?

日本で、不動産投資を行なっている、もしくは、実施しようとしている方から見ても、ハワイの不動産投資は、難しいという印象を受けたかもしれません。
ハワイバケーションレンタル投資は、すべて米ドル建ての収入、費用であり、日本における不動産投資より複雑で、確定申告も手間のかかるものとなり、利回りも低いものとなる可能性が高いことは事実です。

かなり、ハードルは高いと思われますが、なぜ、日本人が多く物件を買っているのでしょうか。
その理由は、以下の2点となります。

・高額所得者の場合、不動産の減価償却費を費用として所得税から控除することで、節税となる場合がある。
・富裕層の人々は、資産を減らさないよう、国際分散投資を考える傾向にあり、ポートフォリオに組み込む手段として、米ドル建て資産(不動産)としてのハワイ不動産 に魅力を感じる。

富裕層でよくハワイへ訪れる方の中には、趣味と実益を兼ね備えた投資先の一つとなりうるということでしょう。
ハワイの物件の多くは、一目見て気に入ってしまった、いわゆるエモーショナルバイヤーが多いとも聞きます。
やはり、ハワイの魅力に惹かれての要素は大きいようです。

簡単に、ハワイのバケーションレンタル投資に向いている人、向いていない人を考察して見ます。
あなたはどちらに当てはまりますか?

ハワイバケーションレンタル投資に向いている人
・国際分散投資を意識して米ドル資産を組み入れたい方
・ハワイが好きでリタイア後に長期滞在を目論む方
・不動産購入に先立ち、投資額の3割~4割を準備できる潤沢な資金があり、リモート管理や現地での手続きなど、手間を惜しまない方
・長期に安定し、潤沢なキャッシュフローが見込め、不動産投資をやってみたいが奥さんの理解が得られなそうで遠慮している方
・ハワイに毎年でも行きたい方(特に大家族で行きたいなど)

ハワイバケーションレンタル投資に向いていない人
・キャッシュフローを重視した投資効率を求める方
・為替リスクが、許容できないなど、投資経験が少ない方
・トラブル発生時など海外へ出向くことが困難な方

まとめ

最後に、不動産投資の基本ではありますが、投資目的のバケーションレンタル物件選びについては、ご自身の出口戦略のイメージによって選ぶ物件が変わってきます。
また、あくまでも投資であり、リスクがあることを忘れないでください。

ハワイにおいては、短期滞在の許認可に関する法律も見直し機運が高く、改正される可能性も否定できません。
そのため、常に最新の情報に敏感になる必要があります。

特に、短期滞在に関わる違法行為については、取り締まりが強化され、管理会社のみならず、所有者も罰せられることになりますので、管理会社に任せきりにして、知らない間に違法な賃貸となっていないかなど、細心の注意を払いましよう。

ここでは詳しく記載しませんが、借地権、所有権の違いや契約手続き、銀行ローンの組み方など、日本ではあまり意識していないことが、ハワイでは大きくイメージと異なることが多くあります。
幸いなことに、インターネットでも比較的多くの情報を得ることができますので、十分に調べた上で、専門家と相談の上、購入を検討してください。

将来的な売却を基本とする場合、短期滞在向け賃貸なら、必然的にエリアが限られてきます。
ワイキキの一部のリゾート地区の短期滞在可能物件を選択する必要があります。
物件を購入し、管理会社を選定するバケーションレンタルという手法と、管理や客付をすべてホテル等へ任せるコンドテルなど、類似の投資と比較した上で検討することをお勧めいたします。

一方、ご自身のリタイア後の活用など、節税および資産として維持を目的とする場合は、ご自身で好きなエリアや物件タイプを選びつつ、信頼のおける管理会社を選定し、運用していきましょう。

不動産会社によっては、バケーションレンタルの物件管理、客付まで、トータルにサービス提供をする場合もありますので、物件購入時の不動産会社選びの段階から管理も視野に入れた上で、不動産会社を選びましょう。
特に、ハワイの不動産物件はエージェントと呼ばれる専門家が、契約や物件購入時の受け渡し前の修繕などの交渉に深く関わることが多く、重要な役割を担っています。

ハワイは、世界中の人々に愛され、短期滞在でもロングスティでも魅力のあるリゾート地の一つです。
ここで紹介したバケーションレンタルは、借りる側のメリットもあり、投資の手段としても、活用できることがお分かりいただけたでしょうか。

旅行の計画を立てながら、宿泊利用、投資物件探しの両面でバケーションレンタル物件を見ていくことも、楽しい作業です。
ここで紹介した内容が、ハワイを楽しむ一手段として、皆さんのハワイライフのお役に立てることを祈って終わりたいと思います。
マハロ。

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