世界的に有名なリゾート地であり、日本人からも絶大的な人気を誇るハワイ。
ハワイは日本国内よりも地価が安定しているため、不動産投資の場所としてもメリットが多いのが特長です。
今回はそんなハワイでの不動産購入にあたって、気になるローンの種類や組み方について説明していきます。
日本国内在住でハワイの物件購入を検討している方は、この記事を参考にして、有利な不動産投資を実現してください。
目次
ハワイに不動産を持つメリット
時間とともに物件価値が上がる
日本の不動産物件は時が経つとともに建物の価値が下がり、価値のほとんどが土地の値段になるのに対し、ハワイでは全く逆のことが起こります。
ハワイの不動産は年月とともに土地の値段が下がり、建物の価値が上がるのです。
「価値が下がるのが、土地か建物かという違いだけだろう」と思うかも知れませんが、これは経費削減を考えている方にとっては非常に有益なことなのです。
なぜならば、日本で価値が上がる土地は、消耗するものではない代わりに、ハワイで価値が上がる建物は消耗品です。
つまり、購入費用を経費として計上することができ、支払わなければならない税金を減らすことができるのです。
＞税金についてはこちらも参考に「ハワイに不動産を持ったときの税金について」
そして当然ながら、不動産物件という資産も手に入るわけですから、投資としてハワイは絶好の場所だと言えます。
安定収入になる
ハワイは言わずとも知れた、ビーチリゾートの一つ。毎日世界中から多くの観光客が訪れ、移住希望者が多いのも特徴です。
参考：ハワイ移住の始め方
だからこそ、自分の不動産を貸し出すことによる家賃収入は十分に期待できます。
一年中安定した気候とニーズがあるため、家賃収入も安定しやすいというメリットもあります。
また、自分自身がハワイへ遊びに行くときに宿泊代を浮かせることもできます。
売却がしやすい
ハワイの地価は毎年上昇しているため、購入後に売却するのが簡単です。
したがって家賃収入を期待するインカムゲインだけでなく、資産としてのキャピタルゲインにもなるということです。
また、ハワイの物件は築年数が経過していても、デメリットにならないという特長があります。
これは建物でも手入れが必要とされる、排水管や水道管に理由があります。
日本の不動産と比較すると、ハワイの配管は取り替えがしやすいように設計されているのです。
そのため、建物が古くなったからといって、建て替えや価値が下がるということは起こりにくく、購入後も売却がしやすくなっているのです。
ハワイの不動産を購入するのにローンは使える？
そんな魅力的なハワイの不動産購入にあたって、日本在住者がローンを組むことは可能なのでしょうか。
結論から言うと、ローンを組むことは可能です。
不動産投資において、レバレッジを効かせて賢く資産運用するためにも、ローンの組み方は重要です。本項では日本の銀行とハワイの銀行を比較し、どのようにローンを組むのが最適かについて説明してきます。
ハワイの銀行の4つの特徴
ハワイの銀行の特徴として、以下の4つが挙げられます。
金利が高い
ハワイの銀行の不動産投資に対する金利は、平均で4~5%と、一般の日本の不動産投資ローン金利の約2倍以上です。
これはハワイ住民の0.5~1.0%増しの金利で、この条件だと、購入物件の実質利回りが3%以上でないと、黒字維持が難しくなってしまいます。
扱う金額が大きい不動産購入ですから、この金利の違いは非常に重要なポイントです。
日本語が通じる
大金のやり取りが必要な不動産購入では、言語に対する不安感も増します。
しかし、日本人向けに融資を行っている銀行では、書類もすべて日本語で対応してくれるため、非常にスムーズな取引をすることが可能です。
日本語が通じることは、海外に物件を持ちたいけれど、言語面で不安があるという人にとって、とても大きなメリットになるでしょう。
限度額・地理条件がある
ハワイの銀行から融資を受ける場合には限度額があり、また、地理的に融資可能な場所とそうでない場所の制限がある場合もあります。具体的な数字を例と共に見ていきたいと思います。
ハワイのローカルバンクであるTerritorial Savings Bank（テリトリアル・セービングス・銀行）では、融資上限額は$500,000までと定められており、融資条件としてはその物件がオアフ島に位置していることが挙げられます。
また、ハワイ非居住者がハワイの銀行から融資を受ける場合、条件によっては購入金額の半分を現金で用意する必要があることにも注意が必要です。
年齢制限がない
ハワイの銀行では、年齢制限がありません。
たとえ70歳であっても、評価を丁寧に行い、踏み倒しが起こらないかどうかに重点をおいてチェックするのです。
日本では高齢になると、融資が受けづらくなる特徴があるため、年齢制限がないというのは、ハワイの銀行のメリットの一つです。
日本の銀行とハワイの銀行、どちらでローンを組むのが良い？
ここまでハワイの銀行でローンを組む際の特徴について確認しましたが、実は近年、国内の銀行からハワイの物件に対して融資を受けることが可能になりました。
では、日本の銀行とハワイの銀行、どちらから融資を受けるのがよりメリットが大きいのでしょうか。
結論から言うと、日本国内から借りた方が安く済み、かつ投資における計算がしやすくなります。
まず、圧倒的に差があるのが「金利」です。
日本国内でハワイの物件に融資をしてくれる銀行の金利は、「日本国内の物件よりは高く、ハワイの銀行からの融資よりは安い」という真ん中に位置します。
ハワイの銀行から融資を受けた場合の金利が4~5%であるのに対して、日本国内の銀行から融資を受けた場合の金利は2.8%〜とかなり下がります。
利回りは不動産投資において最も重要なポイントであるため、金利に関しては日本の銀行から融資を受けた方が良いと言えるでしょう。
また、当然ながら、日本の銀行から融資を受けた場合は円、ハワイの銀行から融資を受けた場合は、アメリカドルでの融資になります。
すでに日本国内に不動産を所有している場合、利回り及び返済金額の計算は、同一通貨である方がわかりやすくなります。
また、日本にベースをおいて生活する場合、為替の変動によって、デメリットを受けることも予測できるため、日本円での融資を受けた方が無難だと言えます。
日本国内の銀行からハワイの不動産購入資金を借り入れる方法と手順
日本の銀行からハワイの不動産に対して融資を受ける際、特に気をつけたいのが、海外の不動産という理由で 、ハワイの物件には抵当権を付けることは基本的にできないという点です。
そのため、日本の銀行から ハワイの不動産に融資を依頼する場合は「担保」が必要になります。
すでに日本国内に不動産を所有している場合は、その資産を担保にすることで、融資を受けることができます。
しかし、細かな融資の条件は銀行によって異なるため、それぞれの会社に条件について問い合わせをするのが確実です。
日本国内の銀行からローンで物件を購入する場合、一般的には以下の通りに取引を進めます。
- 銀行に必要書類を提出し、あなたがどれだけローンを受けられるかを知る
- 物件探し
- 物件確定、オーナーへの打診
- 購入確定
- 融資を受ける
物件を検討する前に、どのくらいの融資が下りるのかかがわかる書類を作成してもらうことは非常に重要です。
なぜなら、気に入った物件が見つかった場合に、そのオーナーに融資が下りる金額を目安として伝えることが必要だからです。
そうすることによって、オーナーはあなたがその物件を実際に購入することが可能なのかどうか、客観的に判断しやすくなるのです。
ローン審査に必要な書類としては、収入、資産、出費（クレジットカード明細など）、預金額、子供の養育費などが該当します。
銀行に相談すれば、ローンの金額を調べてもらうことは、簡単にできるので、最初の段階でこれを済ませておくのが良いでしょう。
日本国内の銀行でローンを組むための条件
日本の銀行から融資を受ける条件として、「実績のある不動産会社から購入すること」が挙げられます。
今までは、海外不動産に対する融資は、審査のハードルが高く非現実的なものでした。
そんな中、今回登場した2.8%〜の金利は、固定資産税をもとに融資の評価を行うという画期的な方法によって、その低金利を実現しました。
しかし、低金利だからこそ、実績がある不動産からの購入でない場合は、融資が下りない仕組みになっています。
これは、収益物件に積極的に融資を依頼してくれる不動産会社と取引をすることが銀行の利益になるからであり、信頼の置ける不動産会社を介しての融資の方が銀行側としても安心だからです。
したがって、不動産会社を通して物件探しをする際には、銀行とのコネクションもしっかりと確認しておくことが大切です。
ハワイの不動産購入で融資を受けられる日本の銀行3選
本項ではハワイの不動産ローンを組むことが可能な銀行を3つ紹介します。
金利や条件など、銀行によってメリットが変わってくるため、注意深く検討することが大切です。
西京銀行
利子が2.8%と圧倒的に低いことが特徴の西京銀行では、ハワイの不動産を抵当権に入れることができます。
ハワイの物件を抵当権に入れることができるということは、日本国内に担保となるような資産を持っていない場合でも、購入予定のハワイの物件を資産として確保することができるということです。
担保がない状態でのローンは難しいため、このシステムは新たに不動産投資を始めたい方にとって有利な条件であることがわかります。
また、最高融資額は購入物件の50%までなので、ある程度資金があり、不足分を補いたい時におすすめの銀行です。
参考：西京銀行(公式)
日本政策金融公庫
政府系金融機関である日本政策金融公庫にも、条件付きで海外不動産ローンが存在します。
その条件とは、「月々の返済額が月の家賃収入を上回ること」です。
これは投資という観点で考えた場合、支出が利益を上回る状態を続けるということですから、ある程度のリスクが伴います。
また、「家賃収入」があることが前提の融資ですから、別荘など、住宅としての物件購入には融資は下りません。
しかし、金利は2%以下と非常に安くなっているため、他の資産運用でプラスが多いです。ハワイの物件に関しては家賃収入以上を毎月返済できるというのであれば、ぜひ視野に入れたい銀行の一つです。
参考：日本政策金融公庫(公式)
オリックス銀行
オリックス銀行は、借り入れ機関が他の2つと比べて最長で、35年まで組むことができます。
そのため、毎月の負担額を減らしたい場合に、積極的に活用したい銀行です。
ただし、年収が1,000万以上であることや、特定の地域の不動産を担保として入れなければならないなどの条件があるので、注意が必要です。
参考：オリックス銀行(公式)
日本の銀行でフルローンは可能？
頭金を用意しなくても購入できるフルローンのシステムは、日本国内の不動産投資でも見かけます。
西京銀行を利用した場合、ハワイの不動産投資でもフルローンで不動産を購入できる可能性があります。
それは、「ハワイに融資の付いていない物件を持っている」場合です。
この場合、持っている物件の固定資産税評価額の60%が融資として下ります。
例えば、1億円の固定資産税評価額を持っている場合は、60%である6000万円まで融資可能となり、その金額内の物件であれば、フルローンが組めるということです。利子率は前項の通り2.8%なので、かなり有利に投資できるということがわかります。
ただし、基本的にはハワイに無融資の物件を持っている場合に限られるということを念頭においておくことが必要です。
最後に
日本国内、およびハワイにおいて、様々な種類のローンを見てきましたが、実際のローン条件や融資額などは、個人によって異なります。
また、物件を当たる前に自分が借りられるローン金額を知っておくと、その後の物件探しがスムーズに進むため、まずはローンの審査を行うのがおすすめです。
各銀行のシステムをうまく活用し、あなたの不動産投資にぜひ役立ててみてください。
