ハワイの不動産を購入するきっかけは様々です。
始めから不動産投資家で収益狙いの人もいますし、投資家でもなんでもなく、別荘の延長として購入する方もいます。
今回紹介する石川さんも、もともと全く投資をするつもりはなく、単に自身がハワイ滞在の際、コンドミニアムのバケーションレンタルを利用していただけでした。
石川さんがコンドミニアムの借り手から貸し手へシフトした流れを、石川さんの体験談をもとにして紹介します。
目次
自身がハワイ好きで毎年バケーションレンタルを利用
私は石川と申します。
いまは40代後半ですが、ずっと独身ということもあり、お金には結構余裕があります。
まあ、今はこのあと紹介するハワイのコンドミニアムに多くの資金をつぎ込んでいる状況ではあります。
もともと私は投資家ではないんです。
というか今もハワイにコンドミニアムを一つ持っているだけなので、別に自分のことを投資家とは思ってはいないですが。
とにかく元々は不動産投資とは全く無縁でした。
ただ単純にハワイが好きで、30代になってからは、毎年少なくとも一度はハワイに必ず行くようになっていました。
ハワイに行くときは長期休暇を利用して長めの期間、行くことが多かったので、1人のときも多かったです。
行き来は1人で行って、ハワイ滞在中に、現地で知人と合流して遊ぶ、ということはよくやってました。
昔はもっぱらサーフィンとかマリンスポーツ、一時はダイビングなんかもハマってましたが、40歳近くになってからは、ゴルフをする時間が増えましたね。
さて、そんなわけで、滞在期間中は1人だったり、知人と泊まったりと、宿泊人数が変わることも多かったわけですが、この点はコンドミニアムのバケーションレンタルを利用していると便利です。
ホテルは宿泊人数をフレキシブルに変えられないですし、やはり何となく1人者は少ないですから。
また、毎年のようにハワイに行ってると、ホテルの食事なんていうのも飽きてしまいますからね。
バケーションレンタルというのは、短い期間でコンドミニアムを借りられるサービスで、コンドミニアムの一般月額賃料と、ホテルの宿泊費の間くらいの価格設定がされていることが多いです。
私は1〜2週間の滞在が多かったので、ホテルも多く立ち並ぶホテル・リゾートゾーニングエリアの物件をよく利用していました。
バケーションレンタルの賃料の高さが気になり始めたのがきっかけ
そんなわけで年1回～数回くらい、バケーションレンタルを利用しながら、ハワイ旅行に行く時期がしばらく続いたわけですが、もともと、バケーションレンタルの割高感が気になっているところでした。
物件にももちろんよりますが、大体1泊あたりで＄150～＄200程度は払っていた状況です。
行く時々にもよりますが、最近は特に宿泊料というか、賃料が高くなってきているように感じていました。
これでもいわゆる普通のホテルに泊まるよりは、安いのだそうですが、ただ、あまりみすぼらしい部屋も嫌だったので、ランクとしてはやや高めの物件を借りていた感じですかね。
これですと、2週間も滞在すると、＄2,000～＄3,000くらいにはなりますので、ざっと長期の賃貸の一か月分くらいにはなってしまいます。
まあ「高いな」というのが正直なところですよね。
ただ、ちょうどそれが気になり始めたのと、同時期でしたが、本職の方もそこそこ順調になってきて、気づいたら余剰資金もだいぶたまっている状況になっていました。
そんなとき、ふと会社の同僚と話している中で、「いっそのこと、コンドミニアムを買ってしまえば?」という話になりました。
それをはじめは冗談半分で聞いていたのですが、次第に、自分の中で意識が変わってきました。
「自分がいないときにバケーションレンタルで誰かに貸し出して、自分が旅行するときは自分で滞在すればいいんじゃないか?」と。
>参考記事 ハワイでバケーションレンタルを活用する
本格的に勉強し始めたら、本格的に儲かる気がしてきた・・・
というわけで最初はだめもとの気分で、ハワイの不動産事情や収支の見込みなんかを考えてみることにしました。
するとすると、やはり儲かるのではないかという思いが日に日に強くなってきました。
ハワイの不動産価格はとくにホノルルを中心に非常に順調に推移しているみたいです。
やはり、バケーションレンタルで貸し出せば、いわゆる普通の月あたりの賃料より高額な収入が見込めるようでした。
もちろん、借り手がいないという空室リスクもありますが、ワイキキ周辺のコンドミニアムであれば、料金さえ間違えなければ、一定程度、安定的に借りる人がいるようでした。
日本と違ってハワイは、常夏なので、オフシーズンがないのが非常に強みになるのだなと思いました。
考えてみれば、自分も日本だと、真冬の時期にハワイの海に行くことは普通にありましたしね。
そもそも普通にハワイに滞在するしても、一回行けば数十万円は宿泊費だけで消えてしまうわけですから。
それも加味すれば「最悪トントンでも充分。そう思えばやってみる価値はあるんじゃないか」と、思えるようになったのです。
しかし、それでも当初心配していたことが2点ありました。
結果的には最終的には解決したのですが紹介しておきます。
物件の管理について
1つめは、自分が日本にいる間、どうやって物件の管理をするのかという問題でした。
投資を始める前は、日本から遠隔で物件の管理なんかできるのだろうかと不安になったものです。
この心配については単純に解決しまして、現地の管理会社に任せるだけでした。
おそらく長期貸しの賃貸コンドミニアムでも同様だと思うのですが、現地では必ず管理会社というものがついていて、私たちオーナーがいない間の借り手の管理や、物件メンテナンスを一任してくれます。
その分、大分管理費をもっていかれてはしまいますが、このシステムのおかげで、日本にいながらにして、不動産経営を行うことが出来ます。
昔からあるのか定かではありませんが、バケーションレンタルの運営を、専門的にやっている業者も普通にありましたし、その中の一部は何と日本語対応可でした。しかも相手の方は日本人でした。
賃料もしっかり借り手がつくギリギリの高さに設定してくれたりと、その業者の方に全てお任せしました。
英語は全くできないわけではないものの、不動産の交渉事となると、さすがに荷が重かったので、日本語が通じる日本人の担当者が対応してくれたのは何より助かりましたね。
税金について
2つめは、税金でした。
当面は物件を売却する気はないので、気になっていたのは専ら固定資産税でした。
当初はうろ覚えの知識だったのですが、ホノルルの固定資産税は、以下のように不動産の目的により変わります。
自身の住居<長期貸しの賃貸物件<ホテル＆リゾート(バケーションレンタルなど)
つまり、自身の住居が最も安く、長期貸しの賃貸物件がその次で、ホテル＆リゾート(バケーションレンタルなど)が、最も高くなります。
自身の居住用とホテル&リゾートでは、固定資産税は3倍以上の差があるので、当初は不安でした。
ところが、そもそもホノルルは固定資産税が安いということもあり、実際には空室の日をあまり作らないように工夫して運営すれば、充分この税金の高さは賄えるほど、賃料が発生しました。
仮に毎日借り手がいると想定して計算してみると、固定資産税を納めても、十分な金額が手元に残ることが計算でわかりました。
＞参考記事 ハワイに不動産を持ったときの税金について
実際はそこまで甘くなかったが、余裕資金もあったので自分の別荘もかねて購入
そんな訳で、「めちゃくちゃ儲かるんじゃないか？」と最初は思ったのですが、やはりそんなに甘くありませんでした。
というのも、確かに家賃収入は多くを期待できる状況なのですが、管理費もかなり高額なのです。
よくよく調べてみると、管理業者に収益のかなりの部分がわたってしまうことがわかりました。
自分で管理、運営すれば、収入が大きくなるチャンスはあるのですが、本業もあるので、さすがにそこまではできませんでした。
もろもろ経費を差し引いたあとの収入の年額と、不動産の購入費用を割り算すると算出される、投資利回りは3〜4%でした。
普通の賃貸なら5%位めざせるところも珍しくないと聞きましたので、それよりは若干低い様子でした。
実は、これには「管理費が高い」こと以外にも理由がありました。
私は自分が使うことも想定して、1ヶ月以内でも貸し出せる、いわゆるホテルコンドを考えていました。
＞参考記事：ホテルコンドとは？
実は、そうした運営がコンドミニアムでできる地域は限られていて「ホテル・リゾートゾーニングエリア」でしかできないのです。
実質ホノルル市内で私が検討するような場所ですと、これに属するのはワイキキ周辺のみでした。
それ以外の地域では、最短1か月以上賃貸となるバケーションレンタルしか運営ができないのです。
ワイキキ周辺はどうしても不動産価格が高騰しているので、先程の利回りで言うと、分母の部分が大きくなるので、利回りが小さくなるのです。
ただ一方でワイキキの不動産価格は、極めて堅調です。
万が一不動産売ったときに儲けが出るんじゃないかと期待もできましたので、最終的にはこの利回りの小ささは、目をつぶることにしました。
＞参考 ハワイの不動産価格について
最終的にワイキキのコンドミニアムを購入し、別荘として併用
お金にもかなり余裕があって、実際にはローン額もそんなに必要なかったので、60万＄クラスの1ベッドルームのコンドミニアムを購入しました。
ワイキキ域内では相応で、ホノルル市内としては、やや高価格に属する物件かと思います。
管理業者と連携を取りながら、だいたい毎年1ヶ月くらいは、自分の滞在用として使って、残りを貸し出している感じです。
比較的、立地もいい物件ですので、借り手については順調についてますね。
よくよく考えたら、ただ別荘として購入してしまうと、高額な物件費用がそのまま自分の負担になるわけですし、バケーションレンタルを利用するというのも、日に日にお金はただ出ていくのですから、こうしたやりかたですこしでも実入りが期待できるのは、今思うと正解だった気がします。
道楽代わりにしばしばハワイに行く生活は、自分が元気なうちは続くと思いますので、本当に良かったです。
最後に
今回は、元々は自分がコンドミニアムのバケーションレンタル利用者だった石川さんが、バケーションレンタルの賃貸と、別荘の併用目的で、コンドミニアムを購入するまでの体験談をご紹介しました。
不動産投資家はもちろんですが、石川さんのように毎回毎回宿泊施設を借りるのがもったいないという方にも、ハワイのコンドミニアムの購入・運用は、1つの解決策になります。
