私は50代男性です。
元々日本で不動産投資をしていて、ハワイの不動産にも手を出して見たのですが、大きな損失を出してしまったので、皆さんに私の体験談をお話しします。
目次
不動産投資は簡単だと思っていた
私は30代半ばから投資の世界にはまり、独学で色々と勉強していました。
元々働くことが好きで、その頃から本業である保険の営業でもチームリーダーを任されるなど、順調な暮らしを送っていました。
要領がわかってくると、淡々と仕事をこなせるようになり、余力もあったので、副業を始めることにしました。
ギャンブル好きということもあり、投資について勉強することが本当に楽しかったんです。
結婚はしておらず、誰かに文句を言われることもなく、自由にお金を使うことができたので、今まで様々な投資に手を出しました。
最初の頃は手当たり次第に投資をしていたので、失敗をすることも多々あったのですが、本業でしっかりと稼いでいたので、生活に支障をきたすほどのレベルではありませんでした。
得したり損したりを繰り返しながら、そのスリルを味わうことを楽しんでいました。
そして40代に入ってから不動産投資に出会い、ドップリはまったという訳です。
お客さんの中で不動産投資をしている人がいて、その方にすすめられたのが不動産投資を始めたきっかけでした。
前々から興味はあったのですが、不動産投資は失敗したら借金まみれになるというイメージがあったので、なかなか手をつけることが出来ませんでした。
ですが、そのお客さんに「絶対に上手くいくから」と背中を押されたので、重い腰を上げたのです。
実際に本当に上手くいった
お客さんにアドバイスをもらいながら、早速物件を購入しました。
私が狙った物件は、学生街にあるアパートでした。
近くにマンモス大学があったので、簡単に入居者が決まるだろうし、よっぽどのことがない限り、最低でも4年間は住んでくれるだろうと考えたのです。
不動産投資が初めてだったので、まずは様子を見ようということでアパートの一室を購入しました。
ちょうどそれが2月頃だったのですが、推薦で入学が決まった新入生が既に物件探しに入っていたので、タイミングよくすぐに決まりました。
入居者探しはもう少し手こずるだろうと構えていたので、案外あっさりと決まって驚きました。
さらに、その学生ができれば、4年間住みたいとのことだったので、特に問題がなければ、4年間何もしなくていいということに気がつきました。（結果的に4年間住んでくれました。）
その部屋の利回りは4.5%と、そんなに高くなかったのですが、初めてにしてはまずまずだろうということで、私は満足していました。
管理が大変になるので、1部屋だけの予定だったのですが、不動産投資に味をしめて、2年目には同じエリアでさらに新しい部屋をもう一つ購入しました。
ここも入居者募集をかけると、すぐに埋まりました。
そんな感じで部屋を購入していったら、気付いた時には5部屋にまで増えていました。
何か問題があっても、基本的に仲介業者が対応してくれるので、特に困ることもありませんでした。
不動産投資の失敗談としてよく聞くのは、利回りは良いけど、入居者を見つけることができず、結局マイナスになってしまうという話です。
利回りだけを見ると、一見すごくいい物件のような気がしますが、借りる人がいなければ利回りどうこう以前の問題です。
なので、部屋を購入する時は普段どんな空き状況なのか、事前に把握しておく必要があります。
私の場合は、その点を徹底的に調べ上げたので、常に入居者がいる状況でした。
ハワイの不動産投資の話を持ちかけられる
不動産投資の話は周りにもしていて、ある時、また別のお客さんからハワイでの不動産投資の話を持ちかけられました。
私は、海外に行ったことがなく、ハワイと聞いただけで、なんだか危ないビジネスのような気がしました。
最初は断っていたのですが、「こんな美味しい話はない」と説得され、会社の後輩を連れて、とりあえず話だけでも聞いてみることにしました。
実際、話を聞いてみて、ワクワクしてきました。私が何か新しい投資を始めるときに感じるあのワクワクです。
元々日本でも不動産投資をしていたので、儲かる仕組みなどはわかっているつもりでした。
ハワイは日本からだけではなく、全世界から人が集まる場所です。
単純に「ハワイに不動産を持っている」なんて言葉、響きがカッコ良くないですか？
また、ハワイはここ30年、不動産価格は上がり続いていると言われたので、資産として持っておくことにリスクがそれほどないと判断しました。ただ国が違うだけで、同じようなビジネスだろうと思い、すぐに行動に移りました。
最初は楽勝と思っていた
既に手をつけている投資だったので、ある程度の流れはわかっていました。
まず一番にしなければいけないことは、物件探しです。
日本からでもインターネットさえあれば、物件探しはできたのですが、ハワイに行ったこともなかったので、視察がてら、実際に現地に足を運びました。
1週間の有給をもらい、4泊6日で行ったのですが、滞在期間中のほとんどは、物件探しに時間を使いました。
現地のエージェントをあらかじめ紹介してもらっていたので、とてもスムーズに話が進みました。
現地のエージェントいわく、最近はハワイの不動産投資をしている人がどんどん増えてきて、会社も忙しいとのことでした。
初めてのハワイでしたが、なぜみんながこの国に憧れるのか、それがわかったような気がしました。
定年退職まで約10年、老後はハワイで呑気に暮らすのもありかな、なんてことを思ったりしました。
そんなことを考えていると、楽しくなってきて、「絶対にこの旅行中に物件を決めてやるぞ」、と決意を新たにしました。
最初はオーシャンビューの部屋がいいと、ふんわり考えていたのですが、値段を見て驚愕。
とてもじゃないけど買えるような値段ではありませんでした。
＞オーシャンビューのコンドミニアムは人気
どこに物件を買おうかと考えたとき、やはりワイキキ中心部でした。
しかし、中心部のコンドミニアムは、とても人気が高く完全に予算オーバーでした。
悩みに悩んだ結果、少し無理してでも人気のエリアで勝負しようと私は考えました。
そう決断できたのも、日本の不動産投資の際、一番重要だと思っていたのが立地だったからです。
かなり高いお買い物だったのですが、「将来的にプラスになればいいだろう」と、呑気なことを考えていました。
ワイキキ中心部の物件をいくつか見学に行き、最終的に2つにまで絞りました。
どっちにするか決めかねていたところ、一つの物件がたまたまその日のうちに売れたので、私は焦ってもう一方の購入を決めました。「絶対決めてやる」という気持ちでハワイにきていたので、躊躇はしませんでした。
購入手続きは不動産会社の方にかなりサポートをしてもらったのですが、必要書類も多くなかなか大変な作業でした。
一通りの手続きを無事に終え、早速入居者募集を始めました。
＞ハワイの不動産購入の流れについて詳しく
なかなか入居者が決まらない。3つの落とし穴があった
入居募集を始めたものの、なかなか入居者が決まりませんでした。1ヶ月たっても何も連絡がこないので、私は正直焦っていました。
現地エージェントに相談したのですが、そこでこんな話をされました。
「購入した物件に駐車場が付いてなかった。」
私は駐車場のことを考えていませんでした。
ワイキキ中心部では駐車場が足りてないことが問題となっており、駐車場難民がたくさんいるそうです。
移住という観点で見ると、車を持っている入居者が多いことは容易に想像できます。
自分が車を持っている場合、駐車場がない部屋を借りようとは思いませんよね。
これも自分でよく調べていればわかっていたことです。
またこんな話も聞かされました。
「購入した物件のセキュリティが万全ではなかった。」
コンドミニアムには、セキュリティガードマンと呼ばれる警備員がいることが多いのですが、私が購入した物件は警備員が24時間常駐していませんでした。
この警備員達の役割は大きいもので、例えば住人からのクレームがある場合、直接本人に言わず、警備員を通して伝えてもらったり、本人不在の時に郵便受けに入らない荷物を代わりに受け取ってくれたりするので、いるのといないのとでは全然違います。
最近のコンドミニアムは、かなりセキュリティが厳重で、住んでいる階にしかエレベーターで行けない場所もあります。
日本人が多いハワイといっても、そこはアメリカ合衆国です。いつどこで何が起こるかわかりません。
入居者が気にするところは、やはりセキュリティだったのです。
また更にこんな話も聞かされました。
「購入した物件の間取りに欠点があった。」
実際に物件を見に行った時は、あまり気にしなかったのですが、「配線の位置が悪い」、「ベランダの幅が狭い」、「収納スペースが少ない」など、気にする人は気にしてしまう欠点がいくつかあることに気づきました。
これらは住んでみないと気づかないようなポイントで、購入者が事前に出来ることといえば、物件探しの際にチェックシートなどを持って、時間をかけて徹底的に調べることくらいです。
不動産は大きな買い物なので、勢いで契約してしまうと、私のような失敗をおかしてしまいます。
管理費の問題
私が初めて管理費の請求を見たときは驚きました。管理費に加え、修繕積立費も合わせて請求されたからです。
この修繕積立費はこれから先に必要となってくるであろうメンテナンス費のことです。コンドミニアムの外壁修理や配管工事などに使われるそうです。
管理費がいくらくらいになるのかは、もちろん聞いていたのですが、米ドル表示だったので日本円で換算していませんでした。
なんとなくこのくらいかな、という程度だったので日本円に換算すると意外と高額、というのが印象です。
また購入を決めた時から為替の変動もあったので、そう感じてしまったのだと思います。
誰も住んでいなかったとしても、管理費・固定資産税・修繕積立費、合わせて月々約6万円払っていました。
年単位で見るとマイナスになっていた
結局4ヶ月は入居者が決まりませんでした。
やっと決まった入居者も1年の短期契約だったので、喜びもつかの間契約更新もなく、1年後には出て行ってしまいました。
その後も入居者は現れず、負債だけがたまっていきました。
もともと高いお金を払って購入したので、利回りもよくなく、長い目を見て回収していく予定だったのですが、上手いこといきませんでした。
このままこの物件を持っていても赤字が続くだけだと判断し、ついに手放すことを決めました。
ハワイの不動産は価値が落ちないと言われていたので、売りに出す際、いくらで出すか悩んだのですが、一刻も早く売りたかったので、購入時の85%で売買することを決めました。
場所的にも悪くなかったので、すぐに購入者は決まりました。
ただローンの返済が間に合わなくなったので、日本に持っていた不動産も売りに出すことにしました。
運が良かったことに5部屋共、すぐに買い手が決まり、ハワイの不動産投資で出た損失をかなり取り戻すことができました。
後から知ったのですが、私が購入した部屋と同じコンドミニアム内にある部屋が格安で売りに出されていたのです。
恐らく私は、平均よりも高いお金で購入したのではないかと思っています。
＞参考 ハワイの不動産売却を成功させるときに知っておくべきコツ
部屋探しに行った時、弾丸スケジュールだったので、焦って決めてしまった部分もあります。
現地に不動産を探しに行く時は、余裕を持って渡航することをオススメします。
経験から伝えたいこと
私が不動産投資に失敗した理由は、国が違うのに同じ戦い方をしてしまったことです。
日本には日本の投資の仕方、ハワイにはハワイの投資の仕方があるのです。
ハワイのことを何も知らないのに気軽に投資をしてしまったので、今は反省しています。
よくよく調べて見ると、ハワイで不動産投資をして、失敗した人ってたくさんいるんですよね。
その方のブログなど読んでみると、私と同じような失敗をしています。
つまり要所さえ抑えておけば、儲からない話ではないということです。
減価償却費のことを考えれば、ハワイに不動産を持つことは、非常においしい話だと思います。
上手に付き合えば、かなりの節税が期待できます。
＞ハワイ不動産を買う際の減価償却について詳しく
また、米ドルでの資産があることで、為替変動のリスクを分散させることが可能です。
万が一日本円が不安定になったとしても安心できます。
こうして書き並べて行くと、ハワイでの不動産投資はやはりかなり魅力的ですね。
今回はかなり高い勉強代でしたが、これにめげず、これからも投資をしていこうと思います。
今回痛い目を見たおかげで、ハワイの不動産投資には、こんなノウハウがあったのかと、日々学んでいます。
皆さんも投資を始める前は、きちんと勉強してからにしてくださいね。
