ハワイの不動産投資を検討する際 、まずはホノルル周辺で物件を検討する方は多いです。
やっぱりハワイといえばホノルルですし、多くの人が行き来するので、人気物件化しやすく、空室の心配をしなくていい点は、魅力です。
ではホノルルのどこを狙えばいいのでしょうか？
物件を「借りる人」のニーズが高いのは、やはりワイキキ周辺です。
世界一有名と言っても過言ではないビーチの近くに住みたい人は、短期滞在者でも居住者でも多いです。
一方で、投資家においては、あくまでワイキキで探す人と 、敢えて少し周辺地域で探す人に二分されます。
今回はそのなかでワイキキにこだわり続けて物件探しをした、松田さんの体験談を紹介します。
目次
私がワイキキにこだわり続けた理由
私は松田(40代、男性)と申します。
小さいですが会社を経営して、それなりの余剰資金が発生しています。
老後は南国で生活したいという思いがあり、まだ完全に決め切れているわけではないですが、将来自分の居住用として使えるように 、南国・ハワイで投資物件を探すことにしました。
実際に住みたいハワイのエリアですが、「ワイキキ」を考えています。
半分ミーハー精神のところもありますが、やっぱり綺麗なビーチを眺めながらのんびり暮らしたいのと、老後のことを考えると、 体の自由は効かなくなってくるでしょうから、利便性の高いところで暮らしたいと思ったからです。
ワイキキはビーチでありながら、比較的都市部に位置している点で、世界的に見ても稀有な場所です。
さらに交通の便も良く 、日本人も多いので、こうした観点から安心だと思ったのです。
また、投資物件として考えた時も、上記のような魅力は多くの人が感じているところだと思いました。
実際ワイキキの物件は、需要が非常に強く、価格さえ間違えなければ、空室リスクはとても低いそうです。
そういうわけで、私は絶対にワイキキでという条件で 、投資物件を探すことにしました。
ワイキキはコンドミニアムが一般的で 、戸建なんてほぼありませんので、自ずから投資先もコンドミニアムを検討するようになりました。
ネックとなったのは購入価格だがそれでもワイキキに拘った
ハワイに不動産投資をする上で、「ワイキキの物件を探している」という人は、とても多いと思います。
一方で、意外にも、最終的にはワイキキではない地域の物件を選択する人も多いようです。
理由は簡単で「ワイキキの物件は価格が高く、かつ投資利回りが低めだから」です。
特に価格に関しては、おそらくハワイの中でも中央値をとれば、最も高い部類に入ります。
もちろん家賃はその分それなりには取れるのですが、投資利回りで計算すると、低位に留まってしまうというわけです。
空室リスクが低いことに対する代償ということですね。
そういうわけで、資金的にそもそも選択できない人、もう少し高い投資利回りを目指す人なんかは、意外とワイキキではない地域を選択していくのです。
物件の価格はどれくらいが目安かを考える場合は、どこを妥協するかが重要になります。
私の場合、「住みやすそう、借り手がつきそう」と思うような良好な物件の購入には、最低でも60万ドル程度は必要という印象でした。
確かに安くはないと感じはしましたが、それでも私は空室のできにくさを重要視しました。
「老後に移住するかもしれない」、「借り手のつきやすさ」、「絶対に美しいビーチが見える」の3点から、私は投資物件をあくまで「ワイキキ」に拘って探して見ることにしました。
ローンを活用すると限界は100万ドル以上だった
ワイキキとなると、それなりの金額になってしまいますので、まずはどれくらいまで自分が資金を出せるか確認しました。
確認した結果、手元資金で50万ドルほどは、用意できることがわかりました。
最近の海外不動産用ローンですと 、頭金は35％程度あれば、相談に乗ってもらえると聞いたことがあったので、もし借りることが出来れば 、100万ドルクラスでも手が出ることがわかりました。
従って資金的にはある程度選択肢は、広いということになりました。
ただ、ローンの比率が高い程、ローン払いがかさみ、実質的に収益にならないので、極力ローン活用は最低限にしようと思いました。
まず低価格待帯の物件を見てみた
資金の限界を確認したところで、実際に物件を物色してみることにしました。
物件を探す上での基準は、様々かと思いますが、私の場合は価格を基準に物件を見ていきました。
まず、最低限クラスの物件ですが、ワイキキで最も安い価格帯は、30〜40万ドルクラスでした。
ほとんどが1ベッドルームで、50〜60平米程度の物件が中心です。
部屋の中の見た目は問題ないのですが、無料駐車場の有無 、洗濯乾燥機の有無 、キッチンの使いやすさ、あるいは共用施設の充実さなどで、今一つという印象でした。
それでもプールが付いている物件が多かったのはある意味驚きでしたが。
最も大きな問題・・・かどうかは、人の価値観によるかもしれませんが、肝心の海が見えない物件が多かったです。
「ワイキキなのに島の内陸が見えてもなぁ」、というのは正直ありました。
また、海外では「古い＝価値が下がる」とは、一概に言えず、古くても優良な物件も多いとは言いますが、それでもやはりこの価格帯は古い物件が多く、1970年代築のものもたくさんありました。
もし自分が住むようになったら、「築何年になっているんだろう」、と考えたら、やはり少し躊躇してしまいました。
次に思い切って高価格帯を見てみた
続いては、敢えて80〜100万ドルクラスの購入が 検討できる、限界クラスの物件を見てみました。
このクラスになると、1ベッドルームは大分少なくなってきますが、仮に1ベッドルームでも80〜100平米になるので非常に広いです。
2ベッドルームでももちろん、100平米クラスが多かったです。
セキュリティが非常にしっかりしていますし、駐車場、ランドリー、プールなど、一般的な共用施設はもちろん、ジムやバーベキューブースも付いていました。
基本的にはタワーのコンドミニアムでオーシャンビューが楽しめる、高層階 が主流ですが、中には低層の物件もありました。
これはこれでファミリー層などに需要があるらしいです。
いずれにしても需要については困らない価格帯ではありますが、100万ドルを超えてくる物件は賃料も高く、「借りられる層が少なくなってくるので、中価格帯より需要が落ちる」とのお話も聞きました。
確かに月に2000ドル〜3000ドル が平気でかかるので、「入居できる層は限定されるな」、とは思いました。
またなんだかんだいって 、この価格帯では2000年代以降の築浅の物件が多いので、「結局は新しい方が好まれるんだな 」と気づきました。
正直物件として魅力的ではあったわけですが、電卓を叩きながら計算して見ると、こうした物件は、管理コストなど、コストが相当かかることが分かりました。
たとえ、家賃が高くても、ローン払い、管理コストなどで、当面は資金が出て行く計算でした。
それでも物件自体の価値が高いのでOKという考え方もありますが、私にとっては少し気になる点でした。
中価格帯である50〜80万ドル台の物件から選択
結局、程よい50〜80万ドル台の物件が、一番選択肢も多く、1ベッドルームとしては、充分なクオリティの物件が多く見つかりました。
最も借り手がつきやすい物件は、60万ドルクラスの優良物件を賃貸に出した際だと判断しました。
このあたりは「物件価格の高さ＝賃料の高さ」となるとは、限らない部分もあるので、「自分が魅力的に感じる物件を選ぶしかない」、と思いました。
いずれにしてもこの価格帯には、程よい物件が多いように感じました。
結局、オーシャンビュー・高層階の物件で、築浅の1ベッドルームの物件を選択しました。
2010年代に入ってから建設されたもの で、共用施設も充実かつ最新鋭であった点に好感が持てました。
ジムや無料の駐車場も完備されていて、「ぜひ住みたい」と思うような物件でした。
これが幸運にも60万ドル代で見つかったのです。
さらに、 窓の外には美しいワイキキのビーチが広がっていました。
何より60万ドル代であれば、不動産ローンに頼る部分が少なくて済むため、毎月賃料収入も残るイメージでした。
賃料収入とローン返済後の資産価値を考えれば申し分ないと感じ、最終的にこの物件に決めたわけです。
目論見は上手く行き賃料収入を享受
私が魅力を感じた物件は、やはり他の方から見ても申し分ない物件だったようで、賃貸を始めたところ、すぐに借り手が付きました。
このあたりはさすがのワイキキのブランド力と、築浅物件には一定の訴求力があることを感じました。
ワイキキは人気が高く 、手堅い分、投資利回りが低くなりがちと聞いていましたが 、確かに利回りは3％台といったところでした。
それでも月2000ドル程度は、収入となり、ここからローン支払いを引いても、充分な収益が残る状況です。
「やはりローンを効かせ過ぎなくて正解だったな」と感じています。
ローン返済が終われば、60万ドルの物件がまるまる自分の資産価値となるわけですから、満足な投資であると感じています。
本当に移住するかどうかは、まだ完全に決めているというわけではありませんが、この物件であれば、キャリアに目処がついたら、「いつ引越してもいいかな」と感じているところです。
実際はまだまだいまの会社経営を引退できそうにないんですけどね。
＞参考 ハワイへ移住の始め方
最後に
以上のように松田さんは、自分の「住みたい物件」という尺度を活用しながら冷静に物件を選択していきました。
まず、資金状況を考え、1ベッドルームであれば、「ワイキキでの投資が充分可能である」、ということを頭に入れました。
そして、「ワイキキであれば需要が強い」という相場環境を判断材料に加え、ワイキキに絞って物件探しをしたのです。
結果的にはこれらの松田さんの判断は功を奏し、投資は軌道に乗っているようです。
「資金が一定程度ある」という点がネックにはなりますが、それさえクリアできるようであれば、ワイキキはやはり「魅力的な投資先」であると言えるようです。
