世界から熱い視線を浴び続ける、常夏の楽園ハワイ。
日本人からも絶大な人気を誇るだけあって、ハワイに別荘を持ちたいと考えている人も多いと思います。
また、ハワイは地価が下がりにくく、中古でも売り手がつきやすいことから、不動産投資先としても人気のスポットの一つです。

今回は、そんなハワイで不動産を購入する際の費用全般についてご紹介します。
購入時に気になる頭金の金額から建物の維持費まで、ハワイ不動産にかかる費用について理解し、ハワイに物件を持つという夢を実現してみてください。

物件を探す前に先にやるべきこと!

日本で物件を探す場合、個人で資金計画を立てた上で物件探しを行い、物件が決まってからローンの申請を行います。
しかし、ハワイの不動産を購入する場合には、日本と違って、先にローンがいくら組めるのかということを明らかにする必要があります。

このローン査定は頭金の金額や収入によって決まり、必要書類を提出するだけで簡単に融資金額を知ることができます。
この融資可能額を知った上で物件探しをすることで、売り手側もあなたが本当にその物件を購入することができるか、判断しやすくなるのです。

そのため、ハワイで物件購入を考えている場合、まずはいくら融資が降りるかを査定してもらうようにしましょう。

頭金はどれくらい必要?

ハワイの不動産に対する融資は、ハワイの銀行からも、日本の銀行からも受けることができます。
しかし、日本の不動産に対する金利よりも、やはり高めに設定されているため、頭金として現金を多めに用意できていると安心です。

一般的にハワイ不動産の頭金の目安としては、購入する不動産の2割程度必要だと言われています。
例えば、5,000万円の不動産を購入する場合は、だいたい1,000万円を現金で頭金として持っていると安心だということです。
物件の値段は、コンドミニアムなのか一軒家なのか、また、ホノルル市内なのか、他の島の郊外なのかなど、さまざまな条件によって異なります。

前項で説明した通り、実際の購入物件の内覧は、不動産融資金額を査定してもらってからになりますが、その前にどのようなタイプの物件が欲しいのかを大まかにリサーチしておき、その物件の約2割を頭金として貯めておくと、スムーズに投資ができるでしょう。

日本人でもローンは組める?

日本国籍保持者で日本在住の場合であっても、ハワイの不動産に対してローンを組むことが可能です。

日本にベースをおく場合、日本の銀行から融資を受ける場合のメリットの方が大きいと言えます。
まず決定的な違いとなるのが、金利です。
ハワイの銀行が4%近い金利なのに対し、日本の銀行の場合、2.8%~という比較的安い金利で融資を受けることができるのです。

さらに、両者は融資を受ける際の通貨も異なります。
日本円で組んだローンがあったり、日本円での会計に慣れている場合は、日本円で統一したほうがわかりやすく、為替の影響も受けないのでおすすめです。

ただし、ハワイの不動産ローンの場合、年齢制限がなく、評価によってのみ、融資可能かを決定するため、年齢が気になる場合は、ハワイの銀行を検討してみるのも良いでしょう。
どちらの銀行から融資を受けるにせよ、ハワイの不動産を投資目的で購入するときには、フルローンを組むことは難しいのが現実です。

特に、ハワイの銀行を利用する場合は、購入物件の半分までが最大の融資額になります。
したがって、できるだけ現金を貯めた上で購入することが、気に入った物件をスムーズに手に入れるために重要だと言えます。

ハワイの不動産購入にローン利用することについて詳しく

諸経費はどれくらいかかる?

お札ハワイの物件を購入した場合にかかる諸経費は以下の通りです。
これらの諸経費は、ハワイに在住していなくても「大家」としての支払い義務があるため、なんらかの形で手配および管理をしておくことが必要です。

《購入時にかかる費用》
・エスクロー費用→購入価格の1~2%
・ローン費用→ローン総額の2~2.5%
・不動産権限保険費用
・登記費用
・固定資産税→名義変更時から計算して、日割りで支払う

《保持にかかる費用》
・固定資産税→固定資産税評価額の0.3~1.3%(毎年)
・管理費(修繕費積立込み)、もしくは土地借用料

《売却時にかかる費用》
・不動産会社への仲介手数料→物件売却額の6%前後
・エスクロー費用→1%程度
・譲渡税
・源泉徴収税→売却価格の10%

詳しい内容については、この後の項目でそれぞれ見ていきたいと思います。

諸経費に含まれる「エスクロー」とは?

エスクローとは、売り手と買い手の取引を公平に行うためのシステムです。
エスクローは基本的に米国公認のエスクロー会社を通して行うことになっており、米国においてはエスクロー会社を使わない取引は、正式な取引とはみなされません。

したがって、米国の管轄であるハワイで不動産を購入・売却する場合も、このエスクロー会社に仲介してもらう必要があるのです。
エスクロー会社が行う主な業務は、「金銭のやりとり」と「権利書の名義変更」の2つです。

不動産を購入する人は、エスクロー会社を通して支払いを行い、名義を自分のものに変えてもらいます。
ただし、支払いは銀行小切手(Cashers Check)で行い、現金は利用しません。

このエスクローにかかる費用は、購入物件の1~2%にあたる金額となり、買い手と売り手で折半して負担するのが一般的です。
エスクロー会社を通じての取引では、売り手は権利書と引き換えに入金を保証され、買い手は物件の内容が確認され、保証されるというメリットがあります。

エスクローを介した取引の場合に必要な期間は、全体で1ヶ月から1ヶ月半程度です。
手数料や日数はかかるものの、エスクロー会社を介してやりとりを進めると、双方が安心して取引を行うことができるため、積極的に活用していくと、良いシステムだと言えます。

エスクローの仕組みや役割についてもっと詳しく

ハワイ不動産購入時にかかる税金-1

不動産購入時にかかってくる税金として、まず固定資産税があります。
この固定資産税は毎年、年単位で課されるもので、購入後も支払い続けるものですが、購入時から支払いの義務が発生します。「購入時から」というのは、正確にはハワイで不動産を購入し、名義変更が済んだ後からの期間を意味します。

初回の年の固定資産税は、日割り計算された金額が課されることになります。
その後は半年に一度ずつ固定資産税を収めることになりますが、一年分を一括で支払うことも可能です。

その他の税金に関しては、ハワイでは日本の登録免許税、印紙税、不動産取得税などは存在しないため、購入時の税金はそれほど多くはありません。

ハワイ不動産のやりとりで発生する税金は、基本的に売り手側が支払うことになっており、不動産手数料も売却する側に支払い義務があるということは、覚えておくと良いでしょう。

ハワイ不動産購入後にかかる税金-2

毎年かかる固定資産税、所得税の他に、物件購入後にかかる税金としては、GETTATと呼ばれる2種類の税金があります。
これは、物件を賃貸として有料で貸し出す場合に課される税金で、自分自身がその物件を住居として利用する場合は、支払う必要がありません。

貸し出しが長期的な場合はGET短期的な場合はTATが課されます。
GETは売上税を意味し、課税対象賃貸所得総額の4.5%を税金として納める必要があります。

TATは宿泊税と呼ばれ、年間180日以下の貸し出しの場合は、こちらが適用されます。
このTATは家賃収入に対して課されるハワイ州消費税の他に課されるもので、課税所得の10%を支払わねばなりません。
そのため、短期間での貸し出しを検討する場合は、きちんと利益について考えておく必要があります。

支払い時期に関しては、年間2000ドル以下の収入の場合は、半年ごと、年間4000ドル以下は、3ヶ月ごと、年間4000ドルを超える場合は、毎月の支払いになります。
TATの納税は、支払いが遅延すると、毎月5%もの利子がつくため、支払いの時期に関しては気をつけたいところです。

また、上記の納税は、不動産管理会社や会計士などの専門家に依頼して、手続きを代行してもらうことが可能です。
ただし、外注するということは、それだけ手数料等がかかってくるため、収支計画をしっかりと見直すことが大切です。

ハワイの不動産購入に関する税金をもっと詳しく

不動産に支払う仲介手数料の相場は?

日本の不動産会社の場合、売り手と買い手の間に不動産会社が入り仲介をします。
しかし、ハワイの不動産の場合は、売り手と買い手の両方に不動産エージェントがつき、それぞれのクライアントにとって、話が有利に進むように手配してくれます。

ここで知っておきたいのが、購入者側はエージェント手数料を支払う必要がないということです。
エージェントの手数料は、物件を売る側が負担し、その手数料を双方のエージェントで折半するのです。

この手数料は一般的に6%とされているため、双方のエージェントにそれぞれ3%ずつ支払われるということです。
例えば、10,000ドルの不動産を購入した場合、その6%に当たる600ドルをエージェント2人で分け、それぞれが300ドルずつ儲けを出すということです。

以前はこの手数料は一定に定められており、交渉することが困難でした。
しかし、近年はこの値引き交渉に応じてくれる不動産エージェントも増えてきました。

購入者側はエージェント手数料を支払わないので、「値引き」ではありませんが、物件入手後、いくら還元してくれるのかという観点で交渉してみると良いでしょう。
ハワイの不動産は億単位の物件が多いため、数パーセントの交渉が大きな差になります。
エージェント選びに悩んだ際には、交渉してみて条件が良いところと取引を進めるのがおすすめです。

日本にいながら不動産購入は可能?

日本ハワイに移住する予定はなく、日本在住のまま、ハワイに不動産を持ちたいというケースは、多いとおもいます。このような場合でも、ハワイに不動産を購入することは可能です。

売買契約書などは基本的にEメールでのやりとりで問題なく、登記時にはアメリカ大使館や公証人役場で新しい権利証への公証を取得するなどすれば、すべて日本にいながらにして手続きを完了することができます。
名義変更の登記が終了し、物件が正式に買い手のものになるまでは、1ヶ月〜1ヶ月半程度かかります。

また、気に入った物件があっても、取り置きという制度がないのが日本の不動産と異なるポイントになります。
一番に購入希望のオファーを売り手に提出した人が優先されるため、気になる物件がある場合は、早めに検討するのが最適です。
すべて日本から手続きが済ませられるとはいえ、動く金額が多い不動産投資ですから、可能な限り自身の目で確認するのが良いでしょう。

不動産の毎月の維持費はいくら?

毎月の維持費は物件のタイプによって異なります。
今回は、コンドミニアムの場合と一戸建ての場合の2ケースについて見ていきたいと思います。

コンドミニアムの場合には、建物の管理費が必要になります。
これには保険料やインターネットなどのユーティリティコスト費が含まれます。

管理費の値段は1スクエアフィートあたりで計算され、これは年によって変動があります。
一般的な相場としては、1スクエアフィートあたり1.5ドル前後です。

一方、一戸建ての場合、管理費がかからない代わりに、毎月「借用料」の支払いがあります。一定期間は固定金額ですが、更新時には値段の交渉をすることができます。

物件のタイプに関わらず、毎月かかるのが電気代です。電気代は使用量を毎月計算し、電気会社から居住者に直接請求書が送られます。

これらの支払いは基本的に銀行小切手で支払う必要がありますが、ハワイの銀行に口座を持っている場合は、自動引き落としサービスを利用することも可能です。
日本の銀行口座は自動引き落としに対応していないため、ハワイの銀行口座を持っていない場合は、マネーオーダーを日本から発行して、管理会社に送付する必要があります。

ハワイの銀行口座を持つことは、それほど難しくないため、手間を省くためにも作っておくのが良いでしょう。
固定費となる管理費・借用料、および電気料は毎月の負担となる部分なので、物件を購入する前に料金を把握しておく事がおすすめです。
>参考 ハワイでの不動産購入は、コンドミニアム・一軒家それぞれの目的に応じて選ぶ

最後に

不動産は購入して終了ではなく、その後にも定期的にお金はかかります。
事前にそのことを理解しておくことで、正しい不動産投資を行うことができます。
維持費や税金など、それぞれの必要経費をしっかりと把握し、納得のいく投資先を探すようにしましょう。

ハワイの不動産購入の流れを把握したい人

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