ハワイでの不動産購入は、コンドミニアム・一軒家それぞれの目的に応じて選ぶ

ハワイに不動産を購入することを考えている方は、多いと思います。
投資用・永住用など。
人によっては、別荘として購入を検討する方も多いですよね。

さて、ハワイに不動産を購入する場合、大まかな選択肢として、コンドミニアム・一軒家がありますが、「どっちを購入するのがいいだろう?」と悩む方も多いです。
先に結論を言うと、どちらかが必ずいいということはなく、目的や志向により、どちらを選ぶべきかは変わってきます。

今回はコンドミニアム・一軒家、双方の特徴を比較し、各々のどういった購入目的に合うのかを説明します。
皆様の購入目的や志向に合わせ、望ましいほうを選択してもらえばと思います。

コンドミニアムの特徴や購入メリット・デメリット

そもそも「コンドミニアム」とは、「分譲住宅」を指し、日本でいうマンションを指します。

日本のマンションと比較して特徴的なのは、ハワイの場合、「バケーションレンタル」といって、数日～数週間程度、旅行者にレンタルさせるようなビジネスも存在することです。
日本でもマンションを賃貸に出すことはありますが、一部のリゾート地のマンションをのぞいて、長期間の賃貸が一般的ですね。

ハワイのコンドミニアムを購入するメリット

コンドミニアムの特徴としては、集合住宅スタイルであることにより、セキュリティがしっかりしていることがまず挙げられます。
ハワイは海外の中で極端に治安が悪いわけではないですが、それでも平和な国、日本から見ると、危険度は決して低くない国です。
関連記事：ハワイの治安は良い？悪い？ハワイの治安の現状と治安の良い地域、悪い地域を解説

コンドミニアムであれば、エントランスに警備員がいたり、オートロック式になっていたりと、セキュリティ性は一軒家と比較して高いといえるでしょう。

また、冒頭で少し紹介しましたが、ハワイのコンドミニアムは、「バケーションレンタル」というスキームが一般化しています。
はっきり言って、一年中観光客が訪れるハワイですから、コンドミニアムを短期～中期で借りたいという人は、賃料さえ間違えなければ、常に一定程度おります。
例えば、別荘・投資併用目的で購入する場合、自分が旅行するときは、貸し出しを止め、別荘として利用し、それ以外の時は貸し出して賃料を稼ぐという、フレキシブルな使い方ができます。

共用施設が充実していることもポイントです。
どの程度のクオリティかは、購入物件により様々ですが、プールやジムなどの娯楽施設がついていることは、日本のマンション以上に一般的と言えます。

こうした共用部分を重視して、コンドミニアムを購入する方も多いです。
その他に、バーベキューやレクリエーションができるスペースが、設けられていることも多く、例えば、温かい時期はここで友人を呼んでホームパーティーなどを開くこともできます。

居住するうえで、追加の手間や負担が少ない点もメリットと言えるでしょう。
一般的にコンドミニアムの費用には、家具の代金が含まれており、家具を手配することなく、住み始めることが可能です。
また、管理費の中に、水道料金が含まれており、こちらの新しい契約が不要という点もメリットです。

最後に、コンドミニアムはハワイの中でも比較的都心部に立地しています。
多くの観光客、滞在客が訪れるハワイですが、小さな島ですので、住宅の需給は日本以上にひっ迫しやすいといえます。

従って、都心部は一軒家よりもコンドミニアムが多いです。
必然的に利便性の高いところ、また、有名なワイキキビーチに近い場所に住むには、コンドミニアムの方が、選択肢が多いといえます。

この「不動産需給のひっ迫」は、都心部の不動産価格にも影響を及ぼしています。
ハワイの不動産価格は全体で見ても、押しなべて上昇を継続しておりますが、ことワイキキ周辺・アラモアナなどの「一等地」は、さらにその傾向が顕著です。投資用として購入を考えている方は、この点もポイントですね。

ここでコンドミニアムのメリットをまとめてみます。

ハワイのコンドミニアムを購入する留意点・デメリット

勿論コンドミニアムを購入するうえではデメリット、もしくはデメリットとまではいわずとも、注意しておくべきポイントがいくつかります。

まず、これはメリットと表裏一体になる部分ですが、居住する場合は、毎月管理費がかかります。
共有施設のクオリティにもよりますが、500ドル～1,000ドル程度が一般的で、日本のマンションよりは、高い印象です。

投資用の場合はもちろん借りた人が払いますが、借主は「賃料+管理費」を払う形になりますので、賃料設定を検討する場合は、この点も考慮に入れ、借主の負担が高くなり過ぎないように留意する必要があります。

次に、コンドミニアムにも日本のマンションのように「管理規約」があり、利用者はこの規約を守らなければなりません。
もちろん住むうえで致命的に障害になるような規約はありませんが、例えば共用部分のメンテナンスは、管理規約に基づき、自治組合などが取り仕切ります。

自治組合の運営が悪いと、共用部分などの不具合が長期間修復されず、それを勝手に治すこともできない、という不便を強いられるリスクがあります。
集合住宅特有のデメリットと言えるでしょう。

また、自分の所有部分は一軒家と比較して狭いのは、否めないでしょう。
地価が高い地域に多く立地するコンドミニアムですから、庭や場合によってはプールなども付く一軒家と比較すれば、自分が自由にできる部分は、こぢんまりとしています。
都会的な暮らしと言えばそうですが、日本の住宅の密集具合から解放されたいなど、ハワイに住む目的によっては、コンドミニアムでは充分に充足できないかもしれません。

もちろんですが専用庭もありません。
メリットのところでレクリエーションスペースがあり、BBQができるとは書きましたが、プライベートな空間で行いたい人もいるでしょうし、当然先約で埋まってしまっているなどのリスクもあります。
これらが完全に一軒家の「庭」の代わりになるとは、いいがたいでしょう。

物件価格にも留意しましょう。
一軒家と比較して「区画が狭い」コンドミニアムですが、利便性の高い物件を購入する場合は、最低でも1ルームで40万ドル前後は、見たほうがよさそうです。

もちろんこれより安いものもありますが、管理が怪しかったり、コンドミニアムなのに都心になかったりと、本来コンドミニアムで享受すべきメリットを、犠牲にする物件が増えてきます。
ちなみに2ベッドルームになると、100万ドルクラスが相場になってしまいます。
好立地だからなのですが、ハワイ各地に点在している一軒家より、価格の幅は小さく、最低資金は高めになります。

投資用に考えている場合は、固定資産税にも注意しましょう。
ホノルルの固定資産税は、ハワイの中だけでなく、米国の中でも低水準です。

コンドミニアムが該当しうるものとしては、「Residential Class」「Residential A」「Hotel Resort」に分類されますが、Residential Class(0.35%) < Residential A(0.6%) < Hotel & Resort(1.29%)順となります。

税率は所有者が変わるときに、修正手続きを行わない限りは、基本的に1年更新で、1年間本人が住んでいれば、Residential Classの一番低い税率になります。
一方、一度でも賃貸かホテルとして誰かに貸した場合は、Residential AかHotel & Resortになります。

このふたつのどちらかになるかは、「1か月未満の滞在日数の貸し出しがあったかどうか」で決まります。
なければ賃貸用とみなされ、Residential Aになります。

30日未満の場合はHotel & Resortになります。
そもそも投資用の場合、税率が上がることに注意ですが、ホテルとして運用するか、賃貸マンションとして運用するかは、立地やニーズだけでなく、税制の差も考慮して検討しましょう。

最後はコンドミニアムの思わぬ落とし穴についてです。
一般的に人気のコンドミニアムほど、高層でオーシャンビューというのがよくあるパターンです。

もちろん、ハワイらしい景色が一望できるのはいいのですが、これらは高層階で窓が大きく、また海側の遮蔽物のないほうに大きな窓が取られていることが多いので、直射日光が入り、部屋の温度が上がりやすいという特徴があります。

常夏と言えば聞こえはいいですが、それは日本のように四季がないということなので、冷房やカーテン・ブラインドに気を配らなければ、いつだって非常に暑く、まぶしい暮らしを強いられる可能性があります。
ここを我慢して、海を眺めていたいかは、人によるとは思いますが、いずれにしても暑い・まぶしいのはありがたいことではないですね。

ここでコンドミアムの留意点やデメリットをまとめてみます。

ハワイの一軒家の特徴や購入メリット・デメリット

続いて、ハワイで一軒家を購入する場合について考えてみましょう。

まずハワイの一軒家の特徴を簡単に説明しますと、立地はコンドミニアムとは反対に、郊外が中心です。
まさにワイキキという立地の物件は稀で、ワイキキに近いものでも、カハラ地区など、やや中心からは離れたところにあるものが中心です。

ホノルルにはハワイの人口の40%程いますが、ハワイの一軒家のうち、ホノルル市内の物件は、全体の25%にとどまります。
都心部は先に挙げたコンドミニアム物件が、中心になるからです。

土地や物件の広さは様々になりますが、基本的にハワイの一軒家は日本の住宅、コンドミニアムより広く、庭なんかもついています。
そんなハワイの一軒家のメリット・デメリットを説明します。

ハワイで一軒家を購入するメリット

ハワイで一軒家を購入する最大のメリットは、「自由度の高さ」があることです。

まず、立地の自由です。

先に書きました通り、コンドミニアムが都心部中心に立地している一方、一軒家は都心部の物件は少な目で、ホノルル市内全域で見ても少数派です。

オアフ島全体、さらには他の離島も含め、点在しています。
従って購入を検討する場合、コンドミニアムよりも自由に立地を検討することができます。

もちろん価格との相談にもなってきますが。
ハワイに来て、比較的、人の多いホノルル市内に居住したい人がいる一方、南国の田舎でののんびりした暮らしを求める人だっていますよね。
こうした人は一軒家のほうがあっているのかもしれません。

また、物件自体の自由もあります。

コンドミニアムは都心であることから、物件の専有面積はあまり広くなく、間取りも「1ベッドルーム～数ベッドルーム」程度の物件がほとんどで、選択の余地はあまりありません。

一軒家については上記の立地と共に、広さや物件の間取りもかなり様々です。
もちろん値段との相談とはなりますが、例えばコンドミニアムの多価格帯である100万ドル以下でも、ベッドルーム数4-6とバリエーションがあり、浴室の広さも様々、土地の広さも300㎡台程度～900㎡台とバラバラです。

いずれにしてもコンドミニアムより広い傾向にあるのは、間違いないですが。
内観はさらにバリエーションに富んでいますので、よく確認したうえで、自分好みの物件を選択するようにしましょう。

立地との相談とはなりますが、価格帯もコンドミニアムよりばらつきが大きいです。
最低10万ドルクラスで複数の部屋がついている物件もあれば、数百万ドルクラスの超大型豪邸もあります。
自分のお財布と、そして住環境との相談になってくると思いますが、少なくとも与えられた選択肢は、コンドミニアムより多いでしょう。

次に、物件購入後の自由もあります。

コンドミニアムの場合は、あくまで購入するのはその「部屋」だけなので、カスタマイズできる範囲もここだけとなります。
先ほど書いた通り、共用部分は切れた電球を変えることすらできません。

一軒家全体に加え、庭も自分の望むままにカスタマイズすることができます。
ハワイでの暮らし方に、より拘りたい方は、一軒家を購入した後に、好きに手を加えるのがいいでしょう。

プライベートな空間がより確保できる点もメリットです。
日本でもお隣さんの存在を常に気にするマンションより、庭まで自由に使える一軒家を好む方がいると思いますが、ハワイの場合はこのポイントの差がより大きくなります。

コンドミニアムの専有面積は、日本のマンションより少し広い程度で、部屋を出ればすべて共用です。
施設は整っていますが、そこはあくまでお隣さんの気を使いながら利用する必要がありますし、もしかしたら娯楽施設が先約で埋まっていることもあるでしょう。

一軒家はその庭まですべて自分の敷地です。
その広さは日本の都心部の住宅とは比較にならず、広大なプライベート空間を確保できます。

BBQやホームパーティーをするのはもちろん、子供と遊ぶにしても、やっぱり自分の庭の方がいいですよね。
物件によっては専用のプールがついていることもあります。

最後に投資の観点から見た場合、一軒家はどうでしょうか。

実はハワイの一軒家の価格の特徴として、古くても価格が下がりにくい、というものがあります。

また、基本的には土地も購入することになるので、将来地価が上昇した場合にキャピタルゲインが期待できます。
経年劣化が少ないため、数十年でも、土地の値上がりを待つことができ、またしっかりとその収益を享受できるのです。

というわけで、一軒家のメリットをまとめましょう。

ハワイの一軒家のデメリットや留意点

ハワイの一軒家を検討するうえでは、もちろんデメリット・留意点もあります。
概ね一軒家のメリットと表裏一体になっており、またコンドミニアムの特徴と対照的になっております。

まず、先ほどご紹介した通り「都心部の一軒家は稀」ですので、ハワイ中心地区で有名なスポットに囲まれ、都会的リゾートの暮らしを楽しみたい方は、物件が見つけるのが困難です。
あったとしても、狭くて、ものすごく高いため、一軒家のメリットを大分犠牲にする必要があります。

ホノルル周辺は80年代には、宅地開発がほぼ終わっているので、今後新たな一軒家が出てくることも期待しづらそうです。
田舎暮らしを実現できる反面、利便性の高さは期待するものではないでしょう。

次に自由と言えば、聞こえはいいのですが、裏を返せば、「すべて自分でやらなければならない」ことを意味しています。
家、庭のメンテナンスはもちろんのこと、プールがあったら、プールだってほったらかしというわけにはいきませんよね。
コンドミニアムならば、これらは管理組合等、関係のある業者が対応してくれますが、一軒家は自分で何とかする必要があります。

また、セキュリティについても自己防衛が基本ですので、戸締りやセキュリティ対策などは、自分で検討する必要があります。
平和な日本の感覚で住んでいると、様々なトラブルに巻き込まれる危険性もあり、特にセキュリティについては、気を配る必要があるでしょう。
コンドミニアムならば、警備員も付いていますので、セキュリティ性に関しては、最初から一軒家より盤石と言えます。

また、コンドミニアムと比較すると、投資する際のハードルは、特に短～中期投資だと、高めになるでしょう。
ハワイで物件を借りる人は、短期～長期、様々ですが、ホノルル周辺の好立地の方が、需要は高まるのは言うまでもありません。

郊外に立地し、かつ広い分、賃料も高くなりがちな一軒家は、コンドミニアムと比較すると、借り手を見つけるのがやや難しいです。
またハワイの不動産市場は、確かに堅調ですが、日本でも東京の不動産価格が最も堅調であるのと同じように、ハワイもホノルル市内・周辺の不動産市場が最も活況で、郊外に行けば、必ずしも上がりっぱなしとは行かなくなってきます。
ハワイの住宅は年数が経っても価格が下がりにくいですし、土地ごと購入していれば、超長期の投資には良いですが、短～中期の投資には不向きかもしれません。

以上が一軒家の留意点・デメリットです。

最後にまとめておきます。

目的・志向によりコンドミニアム・一軒家どちらを選ぶべきか、が変わる

大分長くなってきたので、一度、コンドミニアム・一軒家のメリット・デメリットを整理しましょう。

これを基に、目的、志向ごとに、どちらの物件を選ぶべきか考えてみましょう。

永住住居の場合、 便利な都心暮らしならばコンドミニアム、田舎で広々とした暮らしならば一軒家

まず永住や長期間の居住を考えている場合は、「どんな所に住みたいか」がキーになります。

ワイキキに近く、便利な都心部に住みたいのならば、コンドミニアムを選択すると良いでしょう。
有名なビーチ、ショッピングセンター、いずれも比較的至近に住むことができますね。

逆に、南国リゾートの田舎暮らしや、オアフ以外の離島で、より自然に近い暮らしを求めている場合は、一軒家を検討すべきでしょう。
庭やプール付きの物件を選べば、自分のプライベート空間も広がり、人を気にすることなく、南国生活を謳歌できます。

別荘の場合、空き時期の賃貸利用を考えるならコンドミニアム、日本の都会生活と変化をつけたいなら一軒家

別荘の場合、まず空き時間の賃貸収入まで求めるのであれば、コンドミニアムの方が、リスクが低いでしょう。
一軒家はなかなか借り手が見つかりにくいこともありますし、見つかったとしても、借り手は長期の賃貸を希望してしまい、自身が別荘として利用するタイミングと合わない可能性もあります。

その点、コンドミニアムの方がフレキシブルに対応が可能です。
また、不動産価格が中短期で堅調で、インカムゲインも見込めるということで、必ずしも、住み替え、売却等で長期間保有しない可能性が相応に高い場合も、コンドミニアムがオススメでしょう。

一方、あくまで別荘として考えていて、期中の賃貸収入をさほどあてにしないのであれば、一軒家の選択を全く捨てるべきではないです。
特に日本で都会暮らしの方の場合、ホノルルの中心地では、結構人が多いこともありますので、せっかくの別荘で充分な気分転換にならない人もいるでしょう。

また一軒家を選んだとしても、賃貸収入が入りづらくなるかもしれませんが、土地のキャピタルゲインは、狙えないわけではありませんので、投資の観点から全くの無駄というわけではありません。
一軒家を購入する場合は、ある程度長期間に亘って利用することが想定される場合の方が推奨されるでしょう。

初心者で、中短期の運用ではコンドミニアム、超長期の運用の場合は一軒家がおススメ

最後に投資用で考える場合は、短期間で安定的に収益を上げやすいのは、間違いなくコンドミニアムです。
都心に近い場所にあるので、賃貸収入も期待しやすいです。

また、ホノルルは固定資産税が安いので、都心に多いコンドミニアムは、結果的に税金払いも限定できます。
貸し方もホテル・中期滞在・普通の賃貸住居と、様々です。

一方、高層ビルが老朽化するとどうなるかは、まだ答えが出ていませんが、おそらく建て替えなどが必要になるタイミングは、一軒家より短く、長期～超長期にわたって保有すると、価値が下がり 、大規模改修や建て替えで資金が流出するといったこともあるかもしれません。
コンドミニアム投資は初心者向けで、中短期(数年～10年程度)の投資に向いているといえるでしょう。

一方、ある程度ハワイの不動産市場を理解し、また長期～超長期の投資を考えている方は、一軒家での投資も検討可能でしょう。
誰かに貸すにしても、なかなか借り手がつかない可能性があるので、目先の収入は得られないかもしれませんが、根気よく待てば、逆に多額の賃貸収入が入ってくるようになるかもしれません。

また、ハワイの一軒家に関しては、古いほど安いという図式が必ずしも成立せず、そして土地ごと購入しているので、コンドミニアムと比較して、年数が経つことによる価値の減損が少ないといえます。
従って、超長期(数十年～相続も視野)の投資の場合は、土地のキャピタルゲインを直に期待できる一軒家は、投資目的としても検討余地のある選択肢となります。

まとめ

このように、コンドミニアム・一軒家、いずれも特徴が異なり、メリット・デメリットが存在するのがお判りいただけたかと思います。
どちらを選択すべきかは、人それぞれの考え方によって異なります。

ハワイの不動産購入を検討してる方は、この記事を読んで、自分がどの様な目的での購入を考えていて、どのような志向をもっているか、もう一度整理したうえで、各々どちらのタイプの物件を購入すべきか、検討してみてもらえればと思います。

あわせて読みたい体験談ハワイに住む上で覚悟すべきことや注意点をハワイ在住者が語る。いいことばかりではない…

2019.4.18

「ハワイに住めば夢の楽園で毎日過ごすことができる！」とワクワクしている方も多いと思います。 もちろんハワイの生活は日本人が想像する通りの楽しい部分もたくさんありますが、一方で、いくら日本人が多いといってもそこは海外ですから、注意すべきことはたくさんあります。 今回はハワイ在住者の視点から、ハワイに移...