コンドミニアムとは日本でいう分譲マンションのことです。
海外での不動産投資の手法として、ハワイやタイでのコンドミニアムを購入し、賃貸に出したり、さらに分譲して売却利益を得たりする方法が人気を集めています。
コンドミニアムの投資は、ハワイでは比較的昔から日本をはじめとする投資家から人気ですが、最近経済の活性化でタイ、特にバンコクのコンドミニアムは、注目を集めはじめてきました。
この記事では、海外不動産投資をするメリット、ハワイとタイでのコンドミニアム購入の特徴やそれぞれのメリット・デメリットなどをご紹介します。
ご自身にあったコンドミニアム投資物件選びの参考にして頂ければ大変幸いです。
目次
海外不動産投資をする目的
ハワイとタイのコンドミニアムの特徴をご紹介する前に、まず改めて海外不動産投資をする意義やメリット、注意しておきたいことなどを概括します。
日本でもサラリーマン大家さんという言葉がはやったりして、不動産投資は一般市民にとっても、以前よりは身近な存在になりつつあると思います。
ただ、投資をしない人からみると、日本での不動産投資はもちろん、海外での不動産投資はリスキーだ、ギャンブルだ、というような目で見られてしまうことがあります。
しかしながら、海外不動産投資は決して投機的なものではなく、資産の防衛のためにぜひ必要なものなのです。
日本の経済はインフレ化が進んでいるため、持っている資産をすべて預貯金などの金融資産にしておくと、目減りしていってしまうことが考えられます。そのリスクを防ぐためには、資産の一部をコモディティや不動産などの現物に変えておくという手段が有効です。
ただし、現物資産は換金することに時間や手間がかかりますので、手元の金融資産とのバランスを取ることが必要です。
不動産を購入する場所としては、まずは国内が有力な選択肢になると思いますが、少し投資に慣れてきたら、海外にも目を向けてみましょう。
日本は、少子高齢化がすすんでおり、経済成長は今後大きくは見込めません。また、プレートの影響から地震リスクとは切っても切り離せない土地であるとも言えます。
これら将来的予想されるリスク考えると、不動産でもつ資産も他国に分散して持つことが、リスクヘッジとして合理的な考え方ということができるでしょう。
ハワイでのコンドミニアム投資のメリット
リゾート地としての圧倒的な人気
海外不動産投資の選択肢として、ハワイは長く日本人に好まれてきました。
ハワイの不動産の魅力はいったい何でしょうか？
まず、なんといってもハワイはリゾート地の王様で、魅力が高い島国です。
晴れ渡りからっとした気候、美しいビーチ、自然、なんでも揃うワイキキやアラモアナの都市機能など、ハワイは世界中の人々を魅了しています。
ハワイで不動産を所有している方の多くは、自分や家族のバケーションとしてハワイに渡航するときは、所有物件をホテルのようにして使い、それ以外の時期は第三者に貸し出すという、一粒で2度美味しい使い方をしています。
ホテルでのステイは、時期によっては混雑していて、オーシャンビューの部屋が確保できなかったり、宿泊税が負担になったりしますので、それらのストレスなく自分が所有する物件に住むことが出来るのは、ハワイファンには大きな魅力と言えます。
ハワイは1年を通して全世界から年間約1,000万人も観光客が訪れますので、特にワイキキなど中心エリアであれば、賃借人探しには余り不自由はしません。したがって、滞在期間以外はホテルのように賃借に出して、無駄なく利用することができます。
不動産投資にとって、もっとも注意すべきリスクのひとつに空室リスクがありますが、ハワイの不動産は、価格設定や物件選びを大きく間違えなければ、空室リスクは低めといえるでしょう。
また、こういったハワイの特徴からか、ハワイの不動産市場は安定しており、リーマンショックの時も影響は余り受けず、緩やかではありますが上昇しています。
カカアコの再開発等により、さらなる経済成長が期待される
最近、アラモアナとダウンタウンの間のエリアであるカカアコが、ハワイ州をあげての一大プロジェクトとして再開発がすすんでおり、高層コンドミニアムなどがどんどん建てられています。
カカアコは、オフィスとタウンの機能がすべてそろった地域として開発されており、またワイキキビーチやホノルル空港からも近いので、第二のワイキキになると期待されてます。
＞人気が上がっているカカアコのコンドミニアムをチェック
都市の開発がすすめば、人口や商業の増大が期待されますので、ハワイの経済成長はまだまだ期待できるといえるでしょう。
税制上のメリット
日本では、マンションや戸建てを購入すると圧倒的に土地の価格割合の方が高いです。
分譲マンションを日本で購入されたご経験がある方は、売買契約書で土地代金と建物代金の差をみられて驚かれたことがあるかもしれません。
ハワイ州を含めて米国は、この逆となり、建物価格のほうが土地価格より高いのです。
建物価格が土地価格よりも高いと、減価償却メリットを受けることができます。
減価償却は、日本もハワイも関係なく、 不動産投資を行ううえで重要なポイントです。
その不動産がある国の税法によって、建物の耐用年数と構造により、償却できる年数が決まっていますが、その期間中は建物の取得費を費用として計上できます。
費用を計上できるとなにが良いかというと、課税対象となるその年の所得からその費用を控除できるので、所得の額を低くおさえられます。また、所得の額を抑えることにより、累進課税の国では所得税率が下がることもあります。
また、ハワイ州の税法によると、建物の耐用年数が超えたあとも4～9年減価償却が可能となっているので、節税効果も期待できます。不動産は取引金額が大きいですので、税金も大きくなりがちです。耐用年数を超えた償却ができるハワイの税制度は、投資家にとってメリットといえるでしょう。
＞参考記事 ハワイに不動産を持ったときの税金について
＞参考記事 減価償却のメリットについて詳しく
建物の価値がさがりづらいため、資産価値を維持しやすい
日本人の新築、築浅好きは世界でも類をみないといわれており、たとえば築40年もたった建物は、建物そのものの評価額は、ほぼゼロに近くなり、場合によっては取り壊し費用がかかるマイナス要因であるとみられます。
ところが、ハワイ州を含むアメリカ合衆国では、中古物件が流通するソリッドな市場があるため、きちんと管理されている物件であれば築40年であっても、新築時からほぼ価格が変わらないということもあります。
また、プレミアムがついて、新築時よりも高く売れる場合もあるほどです。
リタイア後の住み替え先としてもハワイは人気ですので、購入需要は比較的多く、運用後にそのままの価値で転売できたり、うまくすればキャピタルゲインも見込むことができたりします。
たとえば、イリカイホテルというワイキキビーチに面したコンドミニアムは、築50年になりますが価値が下がっていません。
ロケーションを重視した人気物件を購入しておくことが、成功の秘訣かもしれません。
ハワイでのコンドミニアム投資で注意すべき事項
ハワイ州の規制をよく知り、遵守することが必要です
コンドミニアムを購入し、賃借に出す場合、不動産賃貸業を営むということになりますので、ハワイ州が定める不動産賃貸の規制をよく知り、遵守するようにしましょう。
まず現地の不動産エージェントやインターネットをとおして、情報収集をしましょう。
＞ハワイの不動産エージェントについて詳しく
たとえば、30日以内の短期賃借は、できないことになっていますので、airbnbに代表されるような民泊としての貸し出しはできません。賃借人探しは、現地のエージェントを通じて行うことが一般的でしょう。
物件入手のハードルが高い
ハワイは人気の投資エリアですので、投資家が世界中から集まってきています。
また、再開発エリアがあるとはいえ、たとえばワイキキなどは、すでにビーチ沿いに建物がたってしまっていますので、なかなか新しい物件が売りに出されず、買主候補同士で抽選になることも少なくないようです。
人気があるということは、当然物件価格も高めで、ワイキキのコンドミニアムの価格は、日本の都内のマンションよりも少し高いくらいの価格が多いです。
後述しますように、フルローンは組めないので、半額程度を頭金として、現金で用意する必要がありますので、ある程度資金を用意できる方におすすめといえます。
＞参考記事 ローンを使ってハワイで不動産を購入することは出来るのか？
ハワイの物件購入の方法と費用
ハワイでは、外国人にも土地の所有権取得が認められています。
コンドミニアムを購入する場合は、土地の種類に所有権と借地権の場合がありますので、よく確認しましょう。
所有権は借地権にくらべて、取得価格が2割程度かかりますが、制限のかからないフルの権利を入手できますし、借地代の必要がありません。
そのため、予算に余裕があれば、所有権付の物件がおすすめです。
購入手続きとしては、不動産エージェントというハワイでの不動産売買取引についての資格者を、間にたてるのが一般的です。
購入資金の準備についてご説明します。
日本の銀行は海外での不動産取得についての融資にあまり積極的ではないですので、ハワイの銀行から融資を受けるという選択肢をとる方がほとんどです。
だいたい50%程度の融資額となることが多いようですので、購入したい物件の50%は頭金として自己資金を用意することが必要です。
ハワイの銀行は、比較的外国人の口座開設に寛容ですので、銀行口座を開設してしまってもよいでしょう。
金融機関のローンは変動金利で組まれることがほとんどですので、毎年金利を確認・把握しておく必要があります。
また、日本で分譲マンションを所有する場合と同様、ランニングコストが掛かることも忘れないようにしましょう。
年2回の固定資産税、共益費にあたる、HOA費、クリーニング費、火災保険地震保険保険料などの項目があります。
＞参考記事 ハワイ不動産の購入費用
タイでのコンドミニアム投資のメリット
物件価格が比較的安い
タイは2010年ごろからバンコクを中心として、不動産投資が活発になってきました。
その後、一時期は、洪水などの自然災害や政情不安があり、投資先としての人気がかげっていたこともありますが、やはり好景気で失業率が1％をきっているというタイの活発な経済状況に後押しされて人気が盛り返してきました。
バンコクではコンドミニアムと高層マンションがどんどん建ち並んでいます。
メリットでいうと、ハワイや日本と比べると物件取得価格が格安という点です。
コンドミニアムで人気の間取りは、1ベッドルームまたは、2ベッドルームですが、およそ180万～ 300万バーツくらい（450万～ 800万円くらい）が中心価格帯ですので、ハワイや日本から比べると1/10くらいになることもあります。
これくらいの価格帯でも、ゴージャスな物件が多く、プールつきで高層フロア、窓からバンコクの夜景が一望できるような素敵なお部屋も多く出ているようです。
そのぶん、バンコクの人気物件は、すぐ埋まってしまうなど、競争率はあがってきているようです。
物件維持費が安い
大きなメリットとして、タイの税制度には固定資産税と相続税がありません。したがって、物件の維持管理費用が安くすみ、次世代に引き継ぐ際の相続税の心配をすることなく、資産形成をすることができます。
タイでのコンドミニアム投資のデメリット
収益が上げられるエリアは限られている
タイは発展途上国ですので、まだまだ貧富の差が激しいです。そのため、収益があがるようなまとまった家賃収入を望む為には、それ相応の収入の人が居住するエリアに物件を買わなければなりません。
そのような物件は、バンコクの中でもスクムビット通りなど一部の物件に限られ、タイの中では取得価格も高くなっていきますし、競争率も激しくなります。
ただし、ランドバンキングといって、これから開発を行われる未開拓な土地にある物件を購入し、 開発が終了して価格が上がった後で売却し、キャピタルゲインをねらうという投資方法もあります。
開発予定の地域のリサーチや勉強、ある程度のリスクをとる覚悟がある方には、そういった方法で大きな利益を上げるチャンスもある国ともいえます。
カントリーリスクや言語のハードル
上述のように、先進国にくらべると、軍事クーデターなどの政情などのカントリーリスクはありますので、政権交代によって、不動産市場も大きく変わりうるので、先行きの見通しがたてづらいというリスクはあります。
また、タイの通貨はバーツですが、ハワイの米国ドルのように安定した通貨ではありませんので、為替リスクもあるといえます。
もうひとつのハードルとしては、言葉の問題です。
不動産購入にあたっての情報収集は、日系のエージェントを通じて行うことになりますが、やはり自分で直接言葉を確認できないということは、不安要素のひとつです。物件を賃貸に出して運用を開始したあとも、契約更新や賃借人とのやりとりなど、何かと現地語のハードルはつきまといます。信用できて日本語が話せるエージェントを探すなどの工夫が必要かと思います。
また、所有の目的にもよりますが、タイは親日国といわれますので、決して日本人に住みづらい国ではありませんが、日系移民が多いハワイなどに比べると、やはり自分が居住用に使用するためのハードルは高いかもしれません。
タイ語を話せる日本人は限られていますので、英語や場合によっては日本語も通じるハワイに比べると、言語面でも壁はあります。ただし、タイが大好きではまっているという方ももちろんいらっしゃいますし、食べ物が美味しく、物価が安いというメリットもありますので、そういった方には自己使用も踏まえた物件購入も選択肢になりうるでしょう。
ローンは組めない
タイの金融機関は、ハワイとちがって、外国人にはローンを組ませてくれません。
したがって、購入時に、物件価格を全額現金で送金する必要があります。物件価格が安いとはいえ、一括で数百万円不動産投資に入れることができる資産が必要ということになります。
最後に
いかがでしたでしょうか。
すでに成熟したコンドミニアム投資市場のハワイ、現在投資家の注目を集めているタイ、どちらにもそれぞれの魅力や注意点があることをイメージしていただければ幸いです。
どちらがよいかは、購入者が何を大切にするか、どういうことに喜びを感じるかによるでしょう。
経済面から考えると、ハワイは物件価格が高いため利回りは高くないですが、安定した市場であるため、自己資金を用意できる方には向いているといえます。
タイは、物件価格がおさえられるので、バンコク中心地で積極的によい物件を見つけられれば、収益となる投資ができますし、ランドバンキングも注目に値します。
経済面以外では、自分が個人の嗜好から、どういう物件が欲しいかという点も重要です。不動産で資産をもつということは、金融資産と比べて、ひとつひとつに個性がある不動産を選択して所有するということです。
例えば、海が好きな方はハワイに物件を所有し、バケーションに使うことで投資効果以上の満足感を得られると思いますし、東南アジアが好きな方は、タイの物件所有に喜びを感じるでしょう。
この記事が、皆様のベストな投資先をみつけるための一助になれば大変幸いです。
