憧れのハワイ不動産を購入したものの、購入手続きに入っている間に、迷いが生じるなんてことも当然ありえます。
他によい物件をみつけたので、購入した物件ではなく、そちらの物件を購入したくなった、または、他にキャッシュが急に必要になった、など、売買契約締結後に、やはり購入をキャンセルしたいという事情が出てくる方もいらっしゃると思います。

ハワイ不動産は一般的に高額で、日本のそれよりも高いくらいです。
新興国の不動産から比べると、2倍近くしてしまうこともあるでしょう。

また、外国人である私たち日本人がハワイの不動産を購入する場合は、少なくとも半額は自己資金を用意しなければならないので、急に資金が必要になった場合は、切実にキャンセルをしたいということになるかもしれません。
ハワイ不動産の契約解除の考え方は、日本不動産の契約解除とは、色々異なる事情があります。

この記事では、ハワイ不動産の購入契約の解除についてご説明します。
既に不動産を購入されていて、契約解除をご検討中の方にはもちろん、これからハワイ不動産の購入を検討されていて、万が一状況が変わったときに契約をキャンセルできるのかが不安になって購入に踏み出せない方にも、ハワイ不動産購入契約における契約解除の概要を知っていただき、今後の投資戦略を考えていただく一助になりましたらこの上なく幸いです。

契約の解除とは

ハワイ不動産でも国内不動産でも、不動産を購入するときは、売買契約を業者と締結します。
日本の不動産でいえば、不動産仲介事業者の仲介をうけつつ、売主と不動産売買契約書を締結することになります。
ハワイの不動産でいえば、ハワイ不動産エージェントの手助けをえつつ、売主とPurchase Agreement、またはDROAなどとよばれる契約書を締結します。

ところで、一般的にこれらの契約書には、契約解除条項という条項がはいっています。
契約解除条項には、どういった場合に、どういった条件で契約を解除できるかということが記載されています。

契約書に日本では記名捺印、ハワイではSignatureを記すと、契約書に記載されていることが両当事者の合意事項ということになります。
したがって、契約解除をしたい場合は、この契約解除条項に何とかかれているか次第ということになります。

ちなみに、契約の解除とは、ときをさかのぼって契約がなかったことにするという意味になります。
つまり、契約上で、売主は不動産を引き渡し、不動産登記を買主に移転する義務をおっていて、買主は代金を支払う義務をおっていたのですが、両当事者ともこれらの権利義務から解放される、つまり白紙の状態に戻るということになります。

ハワイ不動産購入契約の解除条項

契約書Purchase AgreementやDROAとよばれるハワイ不動産の売買契約書は、いわゆる雛形、ボイラープレートと呼ばれる、定型的なものが使われていることがほとんどです。
契約書は不動産エージェントが用意をしています。

アメリカの契約書は日本に比べて長く、20ページ程度に及ぶことが多く、ここに売買の対象となる不動産の特定、価格、引渡し時期、金額、金額振込み時期、振込み方法、登記移転義務など、不動産取引に必要な売主と買主の合意事項が網羅されることになります。

契約書のうしろのほうに、契約解除の条項がのせられており、mid-term cancellationcancellationなどといった章立てで、どういう場合にどのようにして売買契約が解除できるかが記載されています。

契約解除についての日本との違い

デポジットは日本の手付金と比べるとかなりリーズナブル

ハワイと日本の不動産売買契約との大きな差は、日本の不動産売買契約では、手付け時に物件価格の10%程度の手付金を入れるのに対して、ハワイ不動産取引では手付金に該当するデポジットは廉価だというところです。

同じ5000万円程度で、日本では分譲マンション、ハワイでは中古コンドミニアムを購入した場合、日本では手付金は10%である500万円ということになりますが、ハワイでは2000ドルから5000ドル程度と、数十万円単位でおさまることになります。

日本では手付金以外は、与信枠にもよりますが、フラット35や各金融機関の住宅ローンを利用して、物件のフルローンを組めるのに対し、ハワイでは融資を大きく受けることはむずかしいです。
日本の金融機関は外国不動産への住宅ローンの融資にまだまだ消極的なので、非常に限られた金融機関しか実施していません。

ハワイの金融機関でローンを借りるためには、やはり外国人居住者がフルローンを受けることはむずかしいので、半額は自己資金となります。
こういった事情から、ハワイの不動産投資には、レバレッジがききにくいという印象をお持ちの方も多いと思いますが、契約時は意外にリーズナブルな範囲の現金持ち出しになるのです。
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ハワイには手付放棄による契約解除がない

日本の不動産売買契約では、買主は手付金を放棄し、売主は手付金を倍返しすることで、売主と買主が契約の履行に着手する前であれば、契約を解除することができます。
しかしながら、言い換えれば、上記の例では500万円をほぼどぶに捨てるということになってしまうので、よほどの事情でないと、解約手付けを放棄して、契約解除を選ぶという方は、いないのではないでしょうか。

一方、ハワイ不動産投資では、この解約手付けという考え方自体がありません。
したがって、契約にサインをすれば、買主は手付金を放棄し、売主は手付金を倍返しすれば、好きに契約解除ができるということではなく、解約するためには違約金が発生してしまいます。

その代わり、不動産の代金支払が完了し、不動産登記が売主から買主に移転するまでの間に、解除できるタイミングが契約書上、数回設けられています。
この契約書上で決められたタイミングであれば、期限までに解除の意思表示を相手にすれば、ペナルティが発生せず、契約を解除することができるという条件が多いです。
不動産取引は高額な取引ですので、対象不動産の情報が開示される段階に応じて解除できるステージが決まっているということで、売主にも買主にもフェアでわかりやすい契約となっています。

ハワイ不動産取引で契約解除ができるタイミングが決まっている理由

ハワイ不動産取引では、基本的には現状有姿(ASIS)で不動産を引き渡すという条件が一般的です。
日本の不動産であれば、瑕疵担保責任といって、売買時に外からみてわからない隠れた傷については、売主は修繕義務や損害賠償義務が発生し、目的が果たせないほど大きな傷があれば、契約解除などの責任を負います。

日本人は世界でも類をみないほどの新築好きといわれており、逆に言うと、日本の不動産取引において、中古の不動産売買市場は成熟していません。
新築の建物は最近の技術や建築基準に準拠して綿密に建築されているため、瑕疵担保を売主が負うとしても現実のリスクはそれほど高くはないといえます。
また、建売などの量産の新築の場合は、数多くの建築取引事例により、パターン化された建物なので、そのような瑕疵がある可能性は、より少なくなります。

一方、ハワイ州をはじめとしたアメリカでは、中古不動産取引市場は、非常に成熟しています。
きちんと管理され、ロケーションがよい中古物件は、ほとんど新築時から価値が下がらないとも言われています。

中古物件になると、建築時期やメンテナンス状況など、建物には個性がでてくるので、瑕疵担保責任を負っていては、取引が円滑にすすみません。
そのため、アメリカでは一般的に、「売主は建物に対していかなる保証もしないので、買主のリスクと決断で建物を調べて納得した上で、いまある現状で買うかどうかを決めてください。」という取引のありかたが成熟してきました。
そうなると、買主としては、自分で納得がいくまで調査をしなければ、購入することにはリスクがあるということになります。

不動産というものは奥が深いので、ちょっと内覧してみたくらいでは、どういうリスクがあるのか正確にはわかりません。
そのため、ハワイ州をはじめとしたアメリカの不動産売買契約では、売買契約にはいったあとも、買主が様々な観点から、その不動産を本当に購入しても大丈夫かどうかの調査をする機会と、調査によって思わぬ傷や問題があった場合は、契約解除により、購入を取りやめることができるようなオプションを提示しています。
これが、ハワイ不動産の売買契約で、タイミングごとにペナルティなく、買主が契約を解除することができる機会を設けていることの理由です。

では、契約解除ができるタイミングとは、具体的にどのようなものでしょうか。
以下、具体的にご説明していきます。

契約解除ができる具体的な場合

キャンセル

ホームインスペクションの結果報告がなされた時点

買主が契約解除ができるタイミングのひとつとして、ホームインスペクションのレポートがあがってきたタイミングがあります。

内覧やオープンハウスでは、不動産の素人である買主が30分くらい見ただけですので、印象以外のことはほぼわかりません。
そのため、契約書では一般的に、専門の事業者に建物をチェックしてもらう、ホームインスペクションというサービスの実施後に納得しなければ、解除ができるという条項が入れられています。

アメリカの不動産ではほぼこのホームインスペクションを行うので、ホームインスペクション業者は大勢あります。
ホームインスペクション業者は、半日程度をかけて、建物を床下から天井まで、そして、スイッチの一つに至るまで、丹念にプロの目で確認し、問題がないのかどうか、建物の状況を報告書にまとめます。

ホームインスペクションサービスは、だいたい300ドル~500ドルくらいで、買主の費用負担で行います。
上述のように、あくまでも建物はASISで販売されるので、インスペクションの結果、問題が見つかった場合は、買主は自分の費用負担で修理をするのか、解約をするのかを選択することになります。

軽微な問題で、自費で修繕しても、この物件を買いたいと思えば契約を継続しますし、こんな問題があるのであればいらないということであれば解約します。
または問題の状況を示しつつ、こんな問題があるのだから、値段を安くできないかということを売主と交渉していくことになります。

売主から事実内容開示書の提出を受けたタイミング

物件はASISですが、売主にも、物件について一定の情報を開示する義務はあります。
売買契約がまとまってから、10日以内に売主は買主に対して、事実内容開示書という書面を交付して、物件の状態について、売主が知っていることはすべて共有しなければなりません。

これは約4ページのドキュメントで、売主が知っている物件の瑕疵、修理が必要な場所、過去に起きた自殺や事故などの事件、物件周辺情報など、売主が知っていることはすべて記載されます。
この売主の義務はハワイの法律で定められているものです。
ハワイ州をはじめとするアメリカでは、不動産売買における情報の透明化を国として非常に重視しています。

たとえば、日本では、不動産事業者だけが知っていて、知り合いにだけクローズで融通するようなお宝物件や隠れ物件もありますが、アメリカではMLSというオープンデータベースにすべて登録しなければ、法律上の罰則を受けることになります。
事実内容開示書の提出義務もこの一貫なのですが、ポイントは売主が知っている情報をすべて開示すればいいので、知らないことを追加で調査して、買主に報告する義務はないのです。

事実内容開示書の内容は、売主である所有者にしか知りえないこともあるので、非常に重要な資料なのですが、買い手としてはこれに問題がなければ、不動産に問題がないと考えてはいけないということです。
売主も自分で住んでいる物件であれば、色々なことを知っている可能性はありますが、例えば売主も居住用ではなく、投資用として購入している場合は、あまり有用な内容を知らない可能性もあります。

ともあれ、事実内容開示書の内容をみて、買主がこの不動産を購入するのをやめたいと判断した場合は、ここでも契約解除をすることができます。

物件関係資料を受取ったタイミング

売買契約書上、売主は契約書に定めた一定の物件関係資料を買主に提出しなければいけないという義務があります。
物件関係資料は例えばコンドミニアムの場合の管理組合や理事会の議事録、建築図書、共益費の使用報告書、管理費の滞納に関する訴訟状況などがあります。

また、ハワイには借地権といって、土地の所有権は他人のもので、そこに借地権という土地を借りる権利を登記させてもらい、建物の権利をもつという不動産の持ち方もありますが、その借地代の支払状況や値下げ交渉の状況なども物件関係資料に含まれます。

借地権になると、フルのオーナーシップではないので、権利の質としてはさがるのですが、その分リーズナブルな価格でハワイに不動産が持てるので、選択する方も一定数おられると思います。
建物は土地ありきですので、この借地権の状況の情報は、購入の決断にあたっては、非常に重要な情報ではないでしょうか。

契約上、物件関係資料を買主がみて、それを承認しない場合には、購入しない、契約を解除できるという条項があります。
物件関係資料をみて、運用上訴訟リスクが高かったり、問題の多い共有者がいたり、借地権の関係で土地の所有権者とうまくいっていない様子などがある場合、購入をしないことを決断すれば、契約を解除することができます。

シロアリ検査の報告を受取ったタイミング

シロアリは建物にとっては大敵です。
ハワイは1年をとおして温暖な気候であり、春夏秋冬がある日本よりも、実はシロアリが繁殖しやすい環境にあるのです。

そして、ハワイの建物の多くは、シロアリのえさとなる木で立てられた木造建築です。
シロアリが家の土台を食べていくと、家が傾いたり致命的な被害になることがあります。

そのため、ハワイの不動産取引では、ほとんどの場合、購入前にシロアリ検査を行います。
上述のように、建物はシロアリがいたとしてもASISで売られるものですので、このシロアリ検査も買主の負担で、買主が選んだ事業者で行います。

シロアリがいた場合、買主がそれでも購入したいと考えた場合は、自費で業者を頼んでシロアリを駆除します。
しかし、シロアリの被害状況がひどかったり、建物のクリティカルな部分が大きく蝕まれていたりして、建物の修理や駆除に大きな費用や時間を要する場合は、解除を選択する買主もいます。
そのため、売買契約書上、買主はシロアリレポートを受けとったタイミングで契約を解除できる選択権が与えられています。

金融機関から住宅ローンが降りなかった場合

上述のように、ハワイでは日本の不動産と比べて自己資金が必要ですが、物件自体が非常に高額なので、多くの人は組める範囲で住宅ローンを金融機関に申し込んで融資を受けることを考えるでしょう。
ハワイの銀行は外国人の口座開設や融資にも比較的寛容であるため、日本人でも住宅ローンを組むことは可能です。

売買契約の条件には、売買契約締結後、~日以内に住宅ローン審査の申込みをすること、~日以内に金融機関から借り入れ証明を受取り、買主に提出すること、といった条件が定められております。
これは日本でも同様ですが、金融機関は住宅ローン申込みを受けたあとに査定のプロセスに入ります。

申込者の年収、物件の状況、資産、他の借り入れ状況などを含めて審査をし、場合によっては融資を断ることがあります。
ローンを組めなければ、一括で購入資金を用意することは、多くの人にはハードルが高いです。

不動産投資はなるべく手元に資金を用意しつつ、レバレッジをきかせて金融機関から融資を受けて資産を増やせるということが大きなメリットですので、ローンが組めない場合は解約したいと思う方も多いはずです。
この点は日本の不動産売買契約と同様なのですが、ローンが組めなかった場合は、契約を解除することができます。

その他の情報開示を受けての解除

上記が契約解除をする主な条件ですが、そのほかにも買主に法的に義務付けられた情報開示を受けて、売主が解除できる条件が契約により定められています。

たとえば、杭や測量については売買物件の特定のために一応売主側で行いますが、ASISであるため、買主も別の測量会社に依頼してダブルチェックをすることが多いです。
ここでの誤差が一定程度を超える場合も、解除理由になっていることがあります。

また、アスベスト含有量や、鉛含有量についても、売主は買主に情報を開示しつつ、一定期間、買主にも調査する期間を認めています。
この調査により、物件にリスクがあると、買主が判断すれば、契約上ペナルティなしで解除を認めていることが多いです。

また、ミーガン法といって、性犯罪者についての情報開示についての法律があります。
たとえば、賃借人つきで物件を譲り受ける場合や、登録されている人が周辺に居住している場合などは、それも建物購入のリスクとしてはいってきますので、買主が気に入らなければ、解除することができます。

最後に

いかがでしたでしょうか。
アメリカは契約社会ですので、売買契約書には契約解除についての項目がこと細かく書かれています。
売買契約時にご自身が契約解除できる状態について、契約をしっかり確認し、不明点は不動産エージェントに相談するなどして、納得のいくハワイ不動産購入につなげましょう。

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